美房产税取之于民用之于民 新加坡“劫富济贫”

在美国，房产税的征收充分体现了“取之于民，用之于民”的理念。

　　新年伊始，备受关注的我国房产税试点工作进入了实质性的操作阶段，这意味着房地产调控已经开始由市场层面的调控转入财税层面。

　　在国外，大多数成熟的市场经济国家都对房地产征收房产税。房产税多属地方主体税种，是保持一个国家财政稳定的重要来源。房产税在不同国家的称呼不尽相同，有不动产税、物业税之称，在一些国家还包括土地税。

　　房产税作为地方政府的重要财政收入来源，在不同国家有不同的用途：在美国，主要是用来支付学区的义务教育费用；在德国，有维持房价稳定，打击炒作的效果；在新加坡，房产税成为调节贫富差距、补贴低收入者的重要手段。这些国家基本上秉持了稳定和公平的原则，让税收既造福于民，又合理调控了房价。

　　专题文字：蒋林

　　目前，美国50个州都已征收房产税，税率一般为1%~3%，美国房地产税一般要占到地方财政收入的50%~80%。根据美国国家统计局数据，从2000年到2007年，由于美国中等价位房的房价增长了48%，美国房产税相应的在同期有了62％的增幅。据了解，由于地方政府将房产税大部分用于支付学区义务教育、改善治安和公共环境，从而让学区周围环境改善，房价自然升值。而在大多数美国老百姓看来，交了房产税后孩子可以享受十几年的义务教育，他们当然愿意交税。这充分体现了税收“取之于民，用之于民”的理念。

　　由于美国中小学实行义务教育，教育开支是一笔相当大的支出，房产税的绝大部分被地方政府用在教育上，也就是“学区税”。这些税收用来支付学生午餐、校车的费用、教学设备、教师的工资发放和福利改善等庞大开支。比如匹兹堡最贵的学区，一年平均预算就要7000万美金。因此，一般房产税最高的地区，学区也都是最好的，因为有财政支持。所以这里的房产，每年的增值也大。而且自己的孩子从学前班一直到高中毕业，不用交学费。而对于房产税中的“县税”和“城市税”，也被用作与居民房屋有关的支出维护。

　　标准

　　房产税率

　　平均为1.5%

　　在美国，房产税有狭义和广义之分，狭义的房产税是指对房屋本身价值所征收的税，属于财产税；广义的房产税则包括交易税，也就是在房屋买卖整个环节要缴纳的所有税的统称。

　　无论居住在美国哪个州，都必须缴纳房产税，但房产税率则因所在州的不同而迥异。从目前的情况看，美国大部分地区房产税的税率维持在0.8%至3%,平均为1.5%。

　　评估

　　估价为市价

　　1/2～3/4

　　有权收房产税的政府机构包括县政府、市政府和学区。他们征收县税、城市税和学区税。一般所说的房产税，是这三项税的总和。这三项的比例，一般是 1: 1: 5，以学区税最多。县市二级政府在对房产进行估价时，通常较“保守”，评估出的房产价值一般定为市场价格的50%至75%。

　　与政府相反，在房产税中分得最多的学区则希望将房产价值估算得越高越好。因此，为了解决房产估价产生的争执，学区和房主都可依循一个专门的房产估价的裁议程序，提起申述，要求重估。

　　调节

　　经济不景时

　　会实行退税

　　在美国房产税的税率每年由地方政府根据各种预算收入和支出的情况而定，因此不同的地方税率会有所不同。如某地方政府一年开支为2亿美元，这个地方的房产估价总额为100亿美元，那该地当年的房产税率是2%。再过一年，这个地方的经济发展了，房产估价的总额上涨为200亿美元，地方政府的开支若仍维持不变，当年房产税的税率反而会下降一个百分点。

　　遇到经济不景气的时候，为了减轻低收入者等弱势群体的负担，同时也为了刺激消费，一些地方政府会向房主返还部分房产税。

　　监督

　　政府使用税收

　　接受严格监督

　　美国政府在使用税收方面也接受老百姓严格的监督，税收所有支出全部有非常清楚的记录，老百姓可以上网随时查询。 县、市两级政府对于房产税的使用必须本着公开、透明的原则，纳税人可以对政府如何使用房产税进行监督，立法机构也会行使监督权。无论是房产税税率的改变，还是房产税用途的变更，一般都要通过县、市两级政府讨论后决定，同时必须充分尊重居民的意见。

　　拒绝缴纳房产税的，税务部门会对房产予以没收和拍卖。

　　德国房价高税收就高炒房者无利可图

　　在德国，只要有房产，一般需交纳房产税，只有当房产是文物，而且维护费用超过房产收益时，可以提出免税申请。由于德国以严厉的税收政策抑制房地产投资者，对于土地与房地产征收浮动税率，这使得德国房价长期维持稳定。

　　房价10年不升反降

　　德国一直把房地产视之为重要的刚性需求与民生要求。过去10年间，德国名义房价每年仅上涨1%，德国物价水平平均每年涨幅达2%，也就是说扣除物价因素，德国的房价实际上在以每年1%的速度缩水。

　　德国房价10年不涨，甚至在金融危机时仍继续保持平稳态势。由于德国严格控制恶性通胀，一旦CPI超过标准，德国央行一定加息。因此，德国不会产生由货币泡沫而起的资产价格泡沫。

　　在德国要购置一栋房屋，首先要缴纳评估价值1%～1.5%的不动产税，房屋买卖还要交3.5%的交易税，还有本质上的资本利得税，买卖盈利缴纳15%的差价盈利税，十年内出售即参照公司税标准征收资本收益的25%。土地购买税和资本利得税的适用范围还包括买卖房地产公司的股票。

　　市场价格高，税收就大幅上升，投资者无利可图。再加上由于德国政府每年都根据实际情况推出大批廉价房和经济适用房来满足不同收入群体的需要，因此，即便在马克上升期间，德国也没有出现大规模的资产泡沫，大批国际炒家投资者全都铩羽而归。

　　另外，在德国迟缴房产税不管是有意，还是处于争议期，都是要缴纳罚金。就算是子承父产也不可免税。

　　新加坡税收“劫富济贫”更倾向弱势群体

　　新加坡坚持小户型、低房价原则，对购买自用房者实行税收优惠，对10％的最困难群体，政府提供补贴或廉租房。政府严格控制高价商品房的比例，对于超过100 平方米的“富人住房”，一律收取高倍的土地出让金及高倍的物业费。

　　新加坡的房产税是按照房屋的年产值来计算的，而年值是房屋每年可赚取租金的净收入，也就是年租金减去物业管理、家具、维修的费用。政府在房产税方面也同样体现了“劫富济贫”的原则：自住房产的房产税率是4%，其他类型的房产税率（如房屋出租者）是10%。而对于小户型的业主，政府会在自住的4%基础上再进行折扣。

　　从2011年开始，政府对房产税进行了改革，制度更加倾向于弱势群体：对年值低于6000新币的房屋免收房产税，而年值在6000至24000新币的，只对高出的部分征收4%的税。而对于年值超过24000新币的房子，超过的部分要缴纳6%的房产税。