美国法国新加坡住房保障政策成社会稳定基石

　　新加坡的组屋政策世界闻名，法国以廉租房为代表的保障性住房成为社会的稳定器，美国从上世纪30年代到90年后代再到新世纪逐步推进住房保障计划。住房保障成为这三个国家社会稳定发展的基石。以上三国是高度发达的市场经济国家，经济发展主要交给市场去调节，政府很少主动干预，但住房保障则是政府必须承担的责任，为此各国政府均制定了详细周密的计划并严格落实。尽管他们的住房保障制度还在不断修正和完善，但其几十年的经验，对正在摸索住房保障道路的我国来说堪称宝贵。《经济参考报》驻外记者今天发来的三篇报道，把新、法、美三国在这方面的发展历程为我们做了更直观、更详细的介绍。

　　新加坡:为八成人口提供公共住房

　　□记者 陈济朋 新加坡报道

　　新加坡的组屋政策世界闻名，享受公共住房的人口达到八成以上。这一制度的出发点是，通过“建造民众负担得起的住房”，将新加坡发展成有产的民主社会，从而奠定国家稳定发展的基石。

　　房地产分为公共和私有两种住房

　　新加坡房地产市场分为两大部分，即公共住房和私有住宅市场。目前新加坡常住人口的82%(约310万人)居住在近100万套公共往房里，其中绝大部分是可出售的组屋。至于出租型的公共住房，建屋发展局主席许慈祥说，预计到明年底约有5万套。

　　组屋是新加坡常见的公共住房形式，它的首要特点是让一般民众负担得起。也正因为如此，组屋的设计整齐划一，可以节省设计和建造成本。

　　新加坡大规模建造组屋的政策始于1960年，当时是为了应对住房危机。1965年新加坡独立之后，组屋政策一直延续至今。

　　最初，建屋发展局建造的房子主要是廉租房，后来逐渐转变为以出售代替出租，由政府帮助人们置业。李光耀在其回忆录中说，新加坡的立国思想是希望通过建造公众负担得起的住房，建立一个有产的政体，因为地产价值与国家和社会稳定密切相关，绝大多数人有房产，也就意味着他们的福祉与国家的命运绑在了一起，从而奠定国家稳定和发展的基石。

　　许慈祥表示“建造民众负担得起的住房”一直是建屋发展局的使命。据统计，公共住房的常住人口比例从1960年的9%，一度上升到1990年的87%，此后一直维持在80%以上。

　　从产权上来看，新加坡的私宅多是拥有永久地契的房产，组屋大多是99年的地契，地契到期之后需要补交一定的费用。

　　组屋兼顾实用性和舒适性

　　新加坡的组屋根据面积大小分为“一房”至“五房”等房型。这里的“房”指的是房间数量。最小的“一房式”是单身公寓，最大的“五房式”是三室两厅两卫外加书房。

　　建屋发展局的调查显示，约有41%的组屋居民选择“四房式”，即三室两厅两卫(没有书房)，套内面积在90至100平方米。27%选择“五房式”，套内面积在100平方米至120平方米。选择两室两厅两卫、套内面积80平方米的“三房式”的约占20%。

　　虽然是公共住房，组屋的设计精良，一般为明厨明卫，由于政府有较多储备地，市区以及一些私宅集中的地段都有大量的组屋供应。近年新加坡政府推出更多优化社区环境的措施，令大多数居民感到满意。

　　与私人公寓相比，组屋的最大区别在于其开放性，没有围墙，也没有专门服务于小区的物业管理处。另一个特点是组屋一层大多是作为开放空间，只有廊柱和承重墙，由此方便居民活动，同时也避免底层组屋不安全和房屋潮湿。

　　在公共配套方面，新加坡几乎每个社区都有小贩中心、餐厅和停车场，将流动摊贩集中在有顶盖的公共设施中，方便市政管理和保持卫生。

　　据建屋发展局统计，该局在过去50年里建造了1.66万个商业和餐饮设施，223个市场和餐饮中心，其他设施还包括30多座体育馆和72个市政公园和花园，基本上每个社区的购物和餐饮都在几分钟路程内，非常方便。

　　新组屋的申请流程

　　新加坡的组屋市场是一个由政府严格规管的市场。申购新房的必须是一户居民，而且是新加坡公民或永久居民。购房申请人的年龄必须满21岁。申请人可以与其未婚妻或未婚夫共同申请组屋，但必须在拿到房子三个月之内向建屋局提交结婚登记书。申请人也可与父母一起，或在父母不在的情况下与单身的兄弟姐妹一起申请。

　　新组屋的购买也有严格的家庭收入限制。最基本的原则是家庭月收入不能超过8000新元。不过，对于父母及已婚子女或更多人共住的大家庭购房者，这一上限可以提高至1.2万新元。购买共管公寓的申请人家庭月收入不能超过1万新元。政府也会根据经济和物价调整收入上限。

　　建屋局在其网站上对于规定条件有详细说明，并附有多个实例加以解释。市民通过上网查询，基本能够明白自己符合申请什么房型。

　　除了一般的组屋之外，建屋局也推出少量主要面向单身人士的单身公寓，但条件是申请人需满55周岁。还有一种由私人发展商承建的共管公寓，面向收入在8000新元以上1万新元以下的夹心层。建屋局近年来还在一些新市镇推出了类似共管公寓的“设计、建造和出售”公屋。

　　新购房屋者可以享受政府的补贴和使用强积金，鼓励人们置业。一般而言，两个中等收入的人共同买房，扣除强积金，所需首付资金有限。

　　政府在决定建造组屋的类别和套型时的主要依据是市场反馈，以及每5年进行一次的建屋局调查，包括对组屋设施、社区管理及满意度等。

　　由于组屋是政府以低于市场的价格卖给符合资格的首次购房者，组屋的转售购买方也必须是符合资格的公民或永久居民，基本原则是每户居民只能拥有一套组屋。因此，土地供应、开发商，以及炒房者所在的二手市场三个环节均在政府严格控制下，可以杜绝暴利的产生。

　　物业管理由市镇理事会负责

　　新加坡近年来在北部的兀兰和东部的淡宾尼等地推出了许多组屋项目，形成新市镇。这些地方的居住条件以及购物休闲设施比较成熟。

　　胡轶强和潘越蓉夫妇在兀兰拥有一套“五房式”组屋，套内面积约120平方米，采光通风条件较好。

　　胡轶强说，这个组屋小区的物业管理由所在选区的市镇理事会负责。最主要的服务是日常的垃圾清理和绿地及公共设施的维护，以及每半个月冲洗一次公共区域地面。市镇理事会一般会选择相应的公共服务承包商来提供服务，也有的选择建屋发展局的人员。

　　物业服务承包商一般不在小区设办公室。建屋发展局巡视员经常来小区监督住户遵守制度的情况，如检查是否有乱堆放杂物或乱停车等行为，并有相关惩罚措施。住户装修房屋需向建屋发展局申请许可证，出租组屋的一个房间也需要向建屋发展局登记。

　　胡轶强每个月交的物业管理费为64新元(约合338元人民币)，直接交给小区所在的市镇理事会。此外，与私人住宅一样，组屋业主需要每年缴纳一定数量的地产税。地产税是新加坡政府公共行政开支的主要来源。

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