美国“反式房产抵押贷款”趋普遍 缓解养老金压力

　　最近发布的《北京市“十二五”时期老龄事业发展规划》首次提出“以房养老”，鼓励商业保险企业、商业银行等部门开展“以房养老”试点业务。中信银行近日率先推出“养老按揭”业务。

　　有专家分析认为，我国现有房屋产权70年的规定是“以房养老”难以推行的最大阻力，对于抵押房产的老人来说，可能会面临着产权到期，人活着“钱”花光了的问题。金融机构也承担着比较旧的房子到70年“大限”、获取的收益或许不足以支付养老金的风险。

　　“以房养老”作为一种新型的养老方式，指的是老人可以将自己的产权房抵押给银行、保险公司等金融机构，定期获得一定数额养老金或者接受老年公寓服务。房主去世后，该房产出售用于归还贷款。

　　“以房养老”的观念一提出，就引起了社会的关注。在国外，特别是在美国，“以房养老”已经有了成熟的经验，从具体做法上不难看出，想用这个方式补充养老体制，不单单是银行或房屋中介的事，政府的担保起着重要作用。就让我们来看看，美国老人是如何以房养老的吧。

　　美国绝大多数有房人都有当房奴的经历。有一句话是这样说的——“人是房子的过客”。工薪阶层供房几十年，到了老年却因收入不足不得不卖掉房子，离开住了几十年的社区，另寻便宜的地方租住。

　　针对这种情况，从上个世纪末，美国不同的州开始尝试“反式房产抵押贷款”，供年长者养老。取得了一定的成熟经验后，美国议会在2005年通过了赞成法案，由住房及城市发展部具体负责制定实施细则并进行审批和管理。该部在网上有详细的解释、申请条例、相关规定等，还有免费咨询电话，不明白的地方，有专业工作人员耐心解答。

　　“反式房产抵押贷款”近年来在美国越来越普遍。这种贷款方式是将房屋主人所拥有的固定资产变为现金，按月发放，供他们在有生之年使用。这样有助于老年公民在经济上得到保障，缓解社会养老金使用的压力，满足他们在医疗和生活上的需要。老年人居有定所，而且老有所养。

　　申请条件62岁以上

　　美国联邦住房局规定，申请成为贷款人的要求并不复杂。所有62岁以上的老人，拥有已经付清按揭的、或是所欠按揭数目已经很少的居住房，不欠任何联邦债务(比如欠税、欠联邦学生贷款等)，要抵押的房产是申请人的主要自住房，就可以申请。

　　在办理借款时候的手续费，可以算在贷款里，大约为全部借款的2%，老年借款人不必拿出任何现金。

　　具体做法三次估价

　　从技术上讲，这种贷款是由联邦政府作保，用自住房作抵押，帮助老年人找一家银行借贷。与买房借贷不同的是，申请者无需有工作，无需有经济来源等要求。而所能“借”的钱，有具体的计算公式，由银行负责计算具体贷款的总额。

　　其中，房产部和贷方银行要对申请者所拥有的住房进行三次估价，以其中最低的估价为准。合格的房产包括独立别墅式住宅、单元住宅、联合式住宅等等。如果房主人将连体住房中的某几个单元出租，但是自己也住在同一建筑中，那么也是合格的申请者。

　　贷方银行根据老年夫妇中年轻的一位为准，参考利息率、房子的价值等方面，给予申请者相应的现金贷款。申请人可以选择以终身年金方式每月定额取款，或者选择按照需要不定期取款。也可以是综合型，比如在一年中定额某几个月，在另外几个月里不定额。不过一旦希望改变原定的方式，那么银行将收取20美元的手续费。

　　申请人年龄越大、房子价值越高、利息率越低，那么申请人所能得到的贷款越高。

　　特别之处政府担保

　　这种专为老年人设计的“反式房产抵押贷款”，不仅不同于买房按揭贷款，也不同于其他以房产抵押的贷款，因为借款人永远不用担心偿还。借款银行将一直提供现金到老人不再居住在所抵押的房产里，或是不再符合联邦政府规定的借款人条件——比如有非法行为的时候为止。

　　在借款人在世时，房子所有权为借款人所有。在他们离世后，该所有权归住房及城市发展部。由该部把房子出售后，如果在还清贷方银行款项后尚有盈余，该部将把这笔钱交给老人的遗产继承人。如果不足还款，那么住房及城市发展部将出钱补足欠缺部分，银行也不会吃亏。

　　这笔通过预支自家房产而得到的现金，可以在老年人退休后解决他们相当大的经济压力。联邦政府规定了相当宽松的使用范围，让老年人能够更舒适地享受生活。

　　老人可以用这些钱支付平时的日常开支、修缮房屋、付医疗和药品费用、偿清以往的各种债务和房贷、用于学习旅行和娱乐、购买健康保险、缴纳必要的税金、甚至给亲友买礼物，但是不能用于非法交易。