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美“反式房产抵押贷款”趋普遍 缓解养老金压力

2011-10-27 09:45:00     作者:    来源: 北京晚报  我要评论

关键词: 房产抵押贷款 以房养老 房产出售 养老金 借款人
[提要] 最近发布的《北京市“十二五”时期老龄事业发展规划》首次提出“以房养老”,鼓励商业保险企业、商业银行等部门开展“以房养老”试点业务。在办理借款时候的手续费,可以算在贷款里,大约为全部借款的2%,老年借款人不必拿出任何现金。

  最近发布的《北京市“十二五”时期老龄事业发展规划》首次提出“以房养老”,鼓励商业保险企业、商业银行等部门开展“以房养老”试点业务。中信银行近日率先推出“养老按揭”业务。

  《经济日报》今天报道,有专家分析认为,我国现有房屋产权70年的规定是“以房养老”难以推行的最大阻力,对于抵押房产的老人来说,可能会面临着产权到期,人活着“钱”花光了的问题。金融机构也承担着比较旧的房子到70年“大限”、获取的收益或许不足以支付养老金的风险。

  “以房养老”作为一种新型的养老方式,指的是老人可以将自己的产权房抵押给银行、保险公司等金融机构,定期获得一定数额养老金或者接受老年公寓服务。房主去世后,该房产出售用于归还贷款。

  “以房养老”的观念一提出,就引起了社会的关注。在国外,特别是在美国,“以房养老”已经有了成熟的经验,从具体做法上不难看出,想用这个方式补充养老体制,不单单是银行或房屋中介的事,政府的担保起着重要作用。就让我们来看看,美国老人是如何以房养老的吧。

  美国绝大多数有房人都有当房奴的经历。有一句话是这样说的——“人是房子的过客”。工薪阶层供房几十年,到了老年却因收入不足不得不卖掉房子,离开住了几十年的社区,另寻便宜的地方租住。

  针对这种情况,从上个世纪末,美国不同的州开始尝试“反式房产抵押贷款”,供年长者养老。取得了一定的成熟经验后,美国议会在2005年通过了赞成法案,由住房及城市发展部具体负责制定实施细则并进行审批和管理。该部在网上有详细的解释、申请条例、相关规定等,还有免费咨询电话,不明白的地方,有专业工作人员耐心解答。

  “反式房产抵押贷款”近年来在美国越来越普遍。这种贷款方式是将房屋主人所拥有的固定资产变为现金,按月发放,供他们在有生之年使用。这样有助于老年公民在经济上得到保障,缓解社会养老金使用的压力,满足他们在医疗和生活上的需要。老年人居有定所,而且老有所养。

  申请条件62岁以上

  美国联邦住房局规定,申请成为贷款人的要求并不复杂。所有62岁以上的老人,拥有已经付清按揭的、或是所欠按揭数目已经很少的居住房,不欠任何联邦债务(比如欠税、欠联邦学生贷款等),要抵押的房产是申请人的主要自住房,就可以申请。

  在办理借款时候的手续费,可以算在贷款里,大约为全部借款的2%,老年借款人不必拿出任何现金。

  具体做法三次估价

  从技术上讲,这种贷款是由联邦政府作保,用自住房作抵押,帮助老年人找一家银行借贷。与买房借贷不同的是,申请者无需有工作,无需有经济来源等要求。而所能“借”的钱,有具体的计算公式,由银行负责计算具体贷款的总额。

  其中,房产部和贷方银行要对申请者所拥有的住房进行三次估价,以其中最低的估价为准。合格的房产包括独立别墅式住宅、单元住宅、联合式住宅等等。如果房主人将连体住房中的某几个单元出租,但是自己也住在同一建筑中,那么也是合格的申请者。

  贷方银行根据老年夫妇中年轻的一位为准,参考利息率、房子的价值等方面,给予申请者相应的现金贷款。申请人可以选择以终身年金方式每月定额取款,或者选择按照需要不定期取款。也可以是综合型,比如在一年中定额某几个月,在另外几个月里不定额。不过一旦希望改变原定的方式,那么银行将收取20美元的手续费。

  申请人年龄越大、房子价值越高、利息率越低,那么申请人所能得到的贷款越高。

  特别之处政府担保

  这种专为老年人设计的“反式房产抵押贷款”,不仅不同于买房按揭贷款,也不同于其他以房产抵押的贷款,因为借款人永远不用担心偿还。借款银行将一直提供现金到老人不再居住在所抵押的房产里,或是不再符合联邦政府规定的借款人条件——比如有非法行为的时候为止。

  在借款人在世时,房子所有权为借款人所有。在他们离世后,该所有权归住房及城市发展部。由该部把房子出售后,如果在还清贷方银行款项后尚有盈余,该部将把这笔钱交给老人的遗产继承人。如果不足还款,那么住房及城市发展部将出钱补足欠缺部分,银行也不会吃亏。

  这笔通过预支自家房产而得到的现金,可以在老年人退休后解决他们相当大的经济压力。联邦政府规定了相当宽松的使用范围,让老年人能够更舒适地享受生活。

  老人可以用这些钱支付平时的日常开支、修缮房屋、付医疗和药品费用、偿清以往的各种债务和房贷、用于学习旅行和娱乐、购买健康保险、缴纳必要的税金、甚至给亲友买礼物,但是不能用于非法交易。

陶云江

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