广州高价地逆市而生 楼市"赌涨"情绪再高昂

　　随着四季度集中推地期的到来，部分热点城市土地市场又趋活跃。1日，保利、万科等知名房地产开发商纷纷现身第三度出让的广州金沙洲地块竞拍现场。最终，该地块被深业南方以22.1亿元收入囊中，并创造了新的区域最高价。

　　事实上，新一轮调控出台以来，部分大型房企在土地市场依旧频繁出手，接受《经济参考报》采访的多数业内人士认为，优质地块数量的增加和资金链的相对宽松使得开发商，尤其是实力雄厚的大型房企热情高涨，“赌涨”情绪再趋高昂。不过，业内人士提醒说，近日有关部门的表态透露出调控并没有松动迹象，土地市场变数仍存，开发商资金链也将面临更为严峻的考验。

　　怪哉大型房企频频逆市拿地

　　1日下午，经过逾百轮争夺，第三次出让的金沙洲地块——白云区金沙洲B3702A-06地块最终由深业南方以22.1亿元收入囊中，据测算，楼面地价达8350元/平方米，创造了新的区域最高价。现场消息人士向《经济参考报》介绍，保利、万科等知名房地产开发商悉数到场并积极参与了此地块的争夺。

　　这样的情形与几天前上海10月最后一场土地拍卖会再现抢拍如出一辙，十几家房企竞相角逐工业园区富力东侧地块，最终，旭辉集团以4.57亿元竞得，成交楼面地价为8160元/平方米，溢价率达193%。

　　自9月底楼市新一轮调控政策出台之后，上海、深圳、厦门、福州、宁波、杭州等多个城市纷纷出台调控细则，“限购令”、商品房预售资金监管制度等相继实施。再加上加息等宏观调控政策的影响，楼市回暖势头戛然而止，多个城市成交量出现较大幅度下滑。

　　但是，政策面的利空和成交量的萎靡并未阻挡房企拿地的脚步，尤其是金地、保利等大型房企最近的拿地举动可谓分外惹眼。

　　就在上海出台“限购”细则后的首次土地拍卖会上，金地集团便以高达328%的溢价率力挫十几家企业竞得上海航头中心镇A1储备地块，折合楼面地价10500元/平方米。另据相关统计数据，同一周内，保利地产分别在杭州、南京、成都和南宁连续拿地，共计面积为75.5万平方米、成交价达396905.5万元。

　　“一般第四季度都是政府推地的高峰时段，这是拿地的一个很好契机。”美联物业全国研究中心主任徐枫表示，最近部分热点城市土地市场进入集中推地期，一线城市稀缺性商品住宅地块和二三线城市的优质地块将进一步促进开发商的拿地热情。

　　数据显示，1日，广州迎来新一轮楼市调控后的首个推地潮，共推出7幅地块。在此之前，上海10月28日公开出让12宗地块，次日，武汉市也推出了19宗地，约1400亩，其中包括10宗纯居住用地和6宗商住用地。

　　此外，相对合理的地价也是吸引开发商频频出手的原因。根据国土资源部土地利用管理司、中国土地勘测规划院近日发布的2010年第三季度全国主要城市地价监测报告显示，三季度全国105个主要监测城市地价总体水平为2805元/平方米，一线城市地价增幅持续回落。

　　上周在预售款监管趋严、融资受阻的共同作用下，各地土地市场底价成交频现。据中原对国内十二个城市土地监测数据显示，上周沪、穗、深、津、宁、杭、长春等七个城市共有15幅住宅用地出让，除上海、天津、南京3个城市有4幅宅地溢价成交外，其余宅地均以底价成交，整体溢价率只有15%。

　　“从企业角度来看，它有不断拿地的需求，而相对合理的地价有利于实现其自身利益最大化。”中广信地产服务机构事业一部总监卞明在接受《经济参考报》采访时说。他进一步表示，开发商拿地都是有其背后的市场逻辑的，目前市场变化是结构性的，并不是所有地区和产品都受到新一轮的调控政策的影响，分区域来说，二三线城市受到的影响要小于一线城市。不同产品来看，写字楼、别墅等项目受到的影响要小于普通商品住宅。

　　赌涨开发商有人期待市场的“春天”

　　事实上，房企频频出手拿地的动作，更加直接的原因是虽然受制于融资渠道的限制资金链仍然偏紧，但由于今年8、9月份楼市成交量回升，地产公司现金流较前两个季度略有宽松，而刚刚披露完毕的上市公司三季报也证实了这一点。

　　WIND统计显示，2010年第三季度，按申万一级行业分类，剔除ST类个股后，可比较的129家上市地产公司平均资产负债率为61.2%，与去年同期持平。四大地产龙头中，万科A、保利地产、金地集团和招商地产资产负债率分别由去年同期的67.3%、68.7%、69.5%和59.7%上升至73.7%、78.9%、72.3%和62.3%。但分析师表示，地产公司的负债率上升主要源于预收款项的大幅增长。以金地集团为例，三季度末公司预收款项163.86亿元，比上半年增加59.28亿元，比2009年年末增加40.25亿元，真实资产负债率为47.27%，比上半年下降4.99个百分点；而保利地产扣除预收款项后，真实资产负债率为44.68%，比中期期末降低0.02个百分点。

　　从单季数据来看，2010年第三季度，按申万一级行业分类，有可比数据的135家地产公司经营活动现金流量净额合计为-55.1亿元，而在今年第一季度和第二季度，这个数值分别为-393.4亿元和-444.2亿元。“万保金招”则分别为83.1亿元、-27.6亿元、31.2亿元和-2.4亿元，而在今年二季度，这个数值则分别为-27.1亿元、-83.3亿元、-11.3亿元和-12亿元。环比来看，上市地产公司的现金流状况得到了明显的改善。

　　中邮证券一位分析师对记者表示，上市地产公司而之所以选择在这个时点出手频频拿地，主要是对后市预期仍持乐观态度。银河证券地产行业分析师潘玮也表示，目前地产公司拿地主要集中在二三线城市的优质地段，这些都属于稀缺资源，只要房地产市场不出现特别大的波动，这些低端的房屋不愁卖不出去。

　　除了看好楼市长期发展前景外，还有一个主要原因便是悲观情绪的减淡而与政策对赌的情绪增加。一位业内资深人士向《经济参考报》透露，近日与多位开发商交流时发现，相当一部分开发商现在的心理是与政策对赌，而正是这样的“赌涨”心理极大地支撑着拿地信心。“他们普遍认为，一年半载之后调控力度会松很多，因此只要熬过明年春节，市场的春天便会到来。”

　　难撼政策不会出现松动

　　虽然相当一部分开发商力“赌”政策回暖，但新近传出的政策信号并没有松动迹象。

　　国土资源部执法监察局近日公开了首次按照监察部、人力资源和社会保障部、国土资源部三部门《违反土地管理规定行为处分办法》即15号令启动的土地违法问责时间表。按照部署，今年9月开展评估验收工作，并根据检查结果启动问责。执法监察局有关负责人表示，问责正在走最后程序。各地将在11月5日前向国土资源部上报补充调查结果。

　　不仅如此，国土资源部有关负责人还指出，从今年起，将每季度向社会公布未按出让合同和划拨决定书约定时间开、竣工的地块信息，对信息上线和实地核查不落实的，将通报挂牌，督促整改查处。国土资源部还将加强与有关部门协调，抓紧研究解决变相炒地和上市房地产公司土地监管问题。

　　最近又有消息称，银监会有关负责人强调，要管控好部分行业和企业的信贷风险，尤其要切实抓好地方政府融资平台贷款风险管控，同时对房地产贷款风险保持高度关注，严控大型房企集团贷款风险。

　　业内人士普遍认为，土地市场的变数在增加，不排除后续政策跟进的可能，以过高溢价率拿地应谨慎。分析师表示，由于今年8、9月份楼市成交量大幅上升，地产公司销售回款出现了大幅增长，其现金流得到了明显改善，但由于楼市调控以来销售增长的整体颓势，房地产上市公司的资金链虽较前两个季度略有宽松，却仍处于偏紧状态，再加上地产融资受限短期内难有改观，因此，在房企大力撒钱拿地的同时，未来的资金链条也将面临越来越大的考验。

　　数据显示，虽然上市房地产公司现金状况环比有所改善，但从同比数据来看，其第三季度经营活动现金流量净额仍较去年同期的124.3亿元存在较大差距。此外，上市地产公司前三季度经营活动现金流量净值为-884.2亿元，而去年同期则为547.9亿元，相差逾1400亿元；前三季度上市房企现金及现金等价物净增加114.8亿元，仅为去年同期的13.5%。

　　此外，以保利地产为例，“三季度末该公司长期借款达471亿元，而货币资金为137亿元，公司财务费用将显著增加。”国都证券地产研究员邹文军表示，“由于股权融资受限，预计该公司将继续加快周转回笼资金以降低财务成本。”

　　潘玮预测，虽然9月销售量的大幅上升使得回款明显增加，但地产公司拿地的动作也越来越大，由于地产融资目前仍受到较大限制，同年初相比，未来地产公司资金链趋紧的状态将越来越明显。