苦战222轮 广铁86亿拿下广州南站"巨无霸"地块

　　羊城晚报讯 记者赵燕华、实习生霍映丹报道：222次举牌、耗时40分钟、17276元/㎡……广铁南站地块原“东家”广铁集团25日一路苦战，最终以86亿元完成这场土地“保卫战”，比拍卖起始价的47.9227亿元足足溢价38.0773亿，也是广州历年来地价总价第二高的地块。

　　值得注意的是，这次参与竞争的还有两大劲敌，分别是48号保利集团和29号的万科城建。广铁首轮与万科城建你来我往大战167个回合，再与保利龙争虎斗55轮才最终夺得“美人”归，创下卖地最多叫价轮数。业界专家分析，此地块拍出高价实属正常，但存在中等偏高风险。

　　广铁苦战两巨头志在必得

　　该地块“原东家”背后有铁道部强有力的支持，所以广州铁路集团羊城铁路实业发展总公司在一开拍时就紧追万科城建不放。48号保利集团在前167轮叫价中，在38轮以51亿元第一次杀出，在150轮以71.4亿元第二次叫价，152轮以71.8亿元第三次叫价。直到第168轮，以75亿元正式开始与广铁的斗法。此后55轮叫价苦战中，保利代表不断打电话，而广铁代表则不断紧追其后。终于在苦战222轮后，广铁以86亿元天价夺下地块，折合楼面地价为17276元/平米。

　　楼价或卖到每方三四万元

　　满堂红研究部高级主任肖文晓认为，按照现拍出的楼面地价，预计将来广铁南站地块的房价可能要卖到每平方米三四万元左右。

　　肖文晓分析，地处老城区、拥有一线江景稀缺资源的广铁南站地块以17200元/平方米的楼面地价拍出，总价高达86亿（仅次于亚运城），再次证明在一个成熟的房地产市场稀缺资源的土地价格不会因为楼市的调控而被市场低估。

　　不过，也有人分析，由于广铁集团是该地块的“原东家”，可享有三旧改造优惠政策，根据广州“三旧”改造的政策文件规定，规划（毛）容积率在3.5以内的，将按土地出让成交价的60%计算补偿款，旧厂房在2010年前完成搬迁、拆除的，按成交价10%追加补偿比例，广州铁路集团羊城铁路实业发展总公司或其下属公司成功竞得土地使用权的，抵扣获得的补偿款后，实际上只需出资缴交土地成交价款的30%，非铁路集团的公司竞拍取得该地块需交纳100%土地款。也就是说，此次广铁拿地成本实际只需5384元/平方米。因此，未来该项目楼价可想象空间相当大。

　　专家视点

　　开发商看好后续楼市

　　中地行副总经理钟嘉宇：广州南站地块拍出高价，于发展商而言，也反映了发展商对后续楼市的看好。撇除三旧改造的因素，仅从拍出的地价来说，虽然此地拍出1.7万元/m2的楼面地价看似很高，但结合该地块规模、区位、江景等资源的稀缺性，未来建设的物业卖出3万以上的均价也属可能，以此推算其目前楼面地价仍在可接受的范围。从市场角度来看，中心城区优质的物业仍得到市场认同，具有较强的市场支撑。

　　高收益与高风险共存

　　广东中原地产项目部总经理黄韬：此地块拍出高价实属正常，但存在中等偏高风险。广铁南站地块可谓一流江景“靓地”，比附近的逸翠湾好，而此时逸翠湾的房价已为3万多元每平米，滨江东附近的江景单位都已卖到4万-7万元每平米，所以2年后该地块的房价最低可卖到3.3万-3.5万元每平米。黄韬说，但这都是按合理的市场推断和政策风险分析2年后的楼市，高价拍下该地块，广铁还是有一定风险的。

　　特殊例子不代表市场

　　北大公共经济研究中心研究员韩世同：对于今天拍卖结果有些意外，该地块的高价只是特殊例子，不会推高房价，并不能代表市场情况。韩世同以黄沙逸翠湾作例子，现价为2.5万元/㎡，但在2008年底2009年初只售1.5万元，看出这里的地价存在高风险。该地块折合楼面地价1.7万元也不代表整体价格水平。

　　拍卖没有一个赢家

　　合富辉煌首席分析师黎文江：此次拍卖“没有一个赢家”。他从三个方面去分析：广铁集团原本能拿到这块地，现在地价被抬高了，合生珠光很聪明傍上广铁，可惜也一样要付出比较大的代价；广州市政府在这次拍地里虽然回收资金比较多，但是出了个地王，有可能引致更严厉的调控，同时现在融资很困难，开发方可能出现资金困难；就买家来说，会觉得新地王诞生之后房价更高。所以，“大家都是输家”。

　　赵燕华、霍映丹