专家称房产税开征影响逐步释放 首套房或免征

　　日前，重庆、上海两城市传出将率先试点房产税的消息。房产税征收真的已经“箭在弦上”？作为房地产调控的又一大政策，本报邀请多位专家学者解答关于房产税的多个疑问。

　　开征时机 仅缺法律政策层面推动

　　房产税征收风声再起，有声音表示房产税出台“论月数”，也有业内人士一直反对这一税种出台。时机是否成熟？有专家认为，中国房地产税在技术层面上已经基本具备了开征条件，目前缺少的是法律和政策层面对房地产税的推动。

　　开征需有法律保证

　　北京大学-林肯研究院城市发展与土地政策研究中心(以下简称北大-林肯研究中心)长期以来对房产税进行深入研究，其主任满燕云表示，房地产税作为政府的税收，需要有法律作为保证。凡有财产税的国家或地区，都有一系列的法律保证财产税的顺利实施。比如在中国香港，差饷的主要法律为《差饷条例》。而目前大陆还没有房地产税相关法律出台，尤其是“房地产税评估法”还没有出台，因此在法律方面，中国还不具备开征条件。

　　中国财政学会副会长、中国人民大学财政金融学院教授安体富认为，相对于物业税来说，房产税是一个过渡税种，由于其操作性更容易，阻力更小，所以可先试点推行。最终的目的，是要整合房地产行业此前的税种，为出台物业税做准备。

　　技术层面已具备开征条件

　　满燕云认为，就数据方面和评估技术、评估系统方面而言，中国已经基本具备了开征房地产税的条件。

　　一方面，房地产税的评估与征管需要大量数据，包括税收、土地、房屋等多个政府部门协调配合，实现政府数据的共享。据北大-林肯研究中心2010年房地产税示范项目研究成果，中国房地产税相关数据已经基本具备。尤其是在一些经济比较发达的城市，政府相关部门已建立了土地数据库、房产数据库等。

　　另一方面，由于房地产税评估需要在短时间内对大量不动产进行统一、准确的评估，因此需要批量评估技术和系统作为技术支持。这一方面，经过7年房地产税的试点，各省至少一个城市建立了计算机辅助批量评估系统(CAMA系统)。

　　开征影响 或是调控高房价手段之一

　　房产税之于房价的影响在业内有多种意见，近日，在重庆两会上市长黄奇帆表示，对高端房征收房产税，可以控制这类住房的供求关系，从而抑制高端住房的价格，降低房价。但是华远地产董事长任志强一直是房产税降低房价说的否定者。接受采访的多位学者也表示，房产税对于抑制房价不无一定的作用，但并不是调控房价的最终手段。

　　并非房价决定因素

　　安体富接受记者采访时表示，征收房产税对于抑制高房价、抑制炒房有一定作用，是调控高房价的手段之一。但任何房地产调控都是一套组合拳，是多个政策效果叠加的作用。房地产政策中最主要的，还是银行的信贷政策。另外很重要的是政府要加大保障性住房建设，增加市场供应。

　　满燕云表示，房地产税会影响到房地产价格的资本化，但并不是房地产市场价格变动的决定因素。从长期来看，开征房地产税有利于房地产市场的健康发展。

　　她认为，开征房地产税一方面有助于减少地方政府对土地财政的依赖，从而在长远内实现房地产市场的良性发展；另一方面，作为保有环节的税收，房地产税的开征肯定会影响投资需求，其结果将会减少房地产投资和投机需求，促进房屋的出租。

　　总之，税收手段虽然会对房价有一定的影响，但是并不能成为调控房价的手段。

　　开征影响将逐步释放

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，房产税开征后的影响，可分两个层面分析。第一个层面，是房产税的区域影响范围。国家的思路很明确，先在个别城市试点，积累和总结经验后，再逐步扩大到全国范围，而这样一个过程将会持续几年。第一批将是上海、重庆，接下来第二批可能还有北京、深圳、杭州等，这仅仅涉及到个别城市，对市场的影响也基本上限于这些城市，而对于那些尚未开征的城市，影响极其有限。

　　第二个层面，是房产税开征后的影响时序。短期内，必定会对试点城市的房地产市场造成利空影响。但这种影响的程度比较有限，主要对人们的心理预期产生影响，却囿于试点阶段税基窄、税率低、不涉及存量等因素，难对房价造成大力度的压制。长期来看，这种利空会逐渐被市场吸收和消化，成为一种税收制度的“标准配置”，就像其他已经征收此税的国家一样，不可能靠此税而避免房价泡沫。

　　征收方式 首套住宅或可考虑免征

　　近日，对于重庆曝出开征房产税的消息，华远地产董事长任志强撰文表示，重庆的特别消费税以高于市场平均价格3倍的房产为征收对象，不科学。任志强认为，重庆市政府并没有做好这种全市不同房屋及时评估的全面准备，也并不掌握清晰的原始数据和评估数据。

　　普遍征收设定免税额

　　满燕云表示，在谁来确定税率这一问题上，大部分学者都建议，由于房地产税与地方政府的密切关系，应该允许地方政府在中央政府确定的一定范围选择适当的税率。由地方政府确定税率的主要优点在于地方政府能够“以支定收”，建立起财政收入决策和财政支出决策之间的联系，提高公共财政效率。尽管我国目前税收立法权主要集中在中央政府，但是税收立法权的逐渐下放是一个长远的趋势，这也有助于我国税收分权的进一步完善。

　　此外，在普遍征收的前提下，对一定收入和拥有一定财产量以下的纳税人设定免税额，是房地产税按能课税原则的重要体现。

　　世界上所有征收财产税或房地产税的国家都制定了相应的税收豁免。这种豁免在很多地方受到学者批评。比如认为会造成不同类型房地产所有者在纳税上的不公平等。不论采取何种豁免方式，政府都应该对全部不动产价值进行评估，确保豁免政策的透明和可信度。就现阶段中国房地产税改革来讲，首先是要对全部房地产进行评估，然后可以考虑对一定价值以内的首套住宅免征。

　　评估价需根据市场调整

　　安体富表示，总体来讲，房产税不会对一般家庭增加负担，实行第一套不征税，或者设定一个人均免征面积，这样推行起来的阻力就小很多。而拥有多套房、大户型的富人则应多交房产税，因为土地资源很有限，占用更多的公共资源，就应该多缴税。征收房产税并不是一种歧视，而是为了促进社会公平。

　　在技术层面，评估是一个难点，不过也有办法解决。如参照商业地产的征收方案，住宅也可以按照市场价打一个折扣来征收，或者更细致一点，按地区、精装修、毛坯等状况来找评估机构评估，得出一个评估价来征收，然后根据市场情况两三年再调整一次。

　　■ 动态追访

　　渝、沪“试点”影响几何？

　　近日，重庆及上海纷纷传出房产税试点版本，但是鉴于目前传递出的信息，反馈声音大有不同。

　　任志强表示，重庆准备实施的特殊房产税不是普通意义上的财产税，而是一种只针对高房价的类似高消费的特别消费税，就如中国曾出台过宴席税这类特别消费税一样。但中国的这类宴席税类的特殊消费税并没有真正的实行过，犹如昙花一现，估计重庆的这种特殊房产税也会落个同样的结果。

　　安体富表示，重庆和上海两个试点版本走在了前面。从方案上看，重庆版本税率为1%，仅对高档房征收，其影响范围也不会大，如100万每年仅交税1万元，对于富豪来说，房产税对其生活影响不大。而上海有人均60-70平米的免征面积，高于免征面积则要纳税。同样是对购买大户型的行为进行征税，用税费来引导市场，鼓励中小户型的自住需求。但0.5%-0.6%的税率，对市场的影响有限。

　　因为在试点阶段，两个方案都把税率控制得比较低，如果提高到5%-10%，手中有多套房的人，就会考虑，是持有房产合算，还是把钱投到别的地方合适了。