当前位置:首页 > 新闻 > 国内新闻

多地楼市限购动真格 全国整体成交量或降一成

2011-02-21 19:41:00    作者:叶锋、魏宗凯   来源:新华网  

截至2月20日,已有多个城市出台包括限购细则在内的一系列措施落实楼市调控“国八条”。专家认为,限购政策将在更多城市实施,严格执行“限购令”的城市全年交易量同比将萎缩两到三成,全国整体成交量或降一成左右,房价存在下调的压力,但全线大幅降价的情况难以出现。

  截至2月20日,已有多个城市出台包括限购细则在内的一系列措施落实楼市调控“国八条”。专家认为,限购政策将在更多城市实施,严格执行“限购令”的城市全年交易量同比将萎缩两到三成,全国整体成交量或降一成左右,房价存在下调的压力,但全线大幅降价的情况难以出现。

  全国整体成交量或降一成左右

  截至目前,全国已有北京、上海、广州、南京、青岛、济南、成都、南宁、贵阳和长春等多个城市陆续推出各种版本的楼市“限购令”。与其他城市要求非本市户籍居民在当地纳税或社保年限须超过1年不同,北京设定为5年,上海为2年,北京版“限购令”被网友称为“史上最严”。按照相关要求,近期可能还会有几十个城市将密集推出房地产限购政策。

  据申银万国测算,由于政策力度超预期,且北京外地人购房比例达到40%,预计限购政策出台将加剧北京楼市观望气氛,短期内交易量大幅下跌。但由于市场供给不足,库存处于低位,预计北京全年价格下调压力不大,交易量整体萎缩幅度在20%-30%。各地政策出台的松紧程度取决于本地房价上涨压力和土地财政的依赖度,整体来看,二三线城市力度将弱于一线城市。考虑到全国政策差异化明显,预计整体交易量萎缩幅度在5%-10%,价格基本与去年同期持平,部分限购严格且供给充足的二线城市房价存在下调的压力。

  中金公司则估算认为,若全国有40个大中城市采取全市范围限购方案,全国成交量将下降18%,考虑到部分城市仅针对主城区限购,全国住房成交量下降应当在9%-18%之间。另外,考虑到政策执行过程中会打折扣及市场规模继续增长,实际影响可能低于上述预期,预计2011年全国商品住宅销售面积下降10%,其中一线城市约下降1/3,二线城市约下降1/4。

  据中原地产统计,北京、上海、广州、深圳、天津五大城市的二手房门店新增客源和盘源数量2月以来都大幅度下降,业主开始惜售,购房客户开始观望。该机构研究人员瞿安新预计,五大城市二手住宅2月市场的成交量可能仅达到1月的两成水平。

  需求减少将迫使开发商降价

  国家统计局公布的数据显示,2010年12月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%,环比上涨0.3%。今年1月,70个大中城市中有68个城市新建商品住宅价格同比上涨。专家认为,在全新的房价统计方案中,1月数据与以往历史数据不完全可比,但仍可看出国内房价1月份仍处于上升期。不过,考虑到1月末楼市调控“国八条”以及沪渝两地试点房产税相继出台等因素,各地楼市供求量锐减,市场进入观望期,住宅市场价格有可能出现一定幅度的松动。

  据上海永庆房屋研展部统计,2月上半月上海全市成交一手住宅487套,成交量环比1月下半月的4479套,跌幅达89%,一手住宅成交均价环比下跌7%至21220元∕㎡。上海永庆房屋总经理陈史翎表示,2月上半月成交量锐减,既与春节放假有关,也因“限购令”的严格推行,限制了高总价、中心城区、大面积三大住宅品类的主要买家——投资客及高端买家的进场。该类产品的买家资金充裕,房产税、加息对他们的影响不大,但“限购令”的出台,使他们无法再将房地产作为资产配置的手段。

  复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为,“限购令”主要是抑制投资投机需求,相对刚性需求来说必然会增加市场供应,而在紧缩的信贷政策下,开发商资金压力会越来越大,降价回笼资金是他们的必然选择。

  另据统计,截至2月17日,上海市一手住宅累积存量有396649套,按照去年的月平均成交量6975套计算,消化存量需57个月。陈史翎认为,其实上海不缺待售房源,只是开发商历来习惯分批推案,造成市场房源紧缺的错觉。今年调控政策紧密出台,市场买气退潮、银行信贷紧缩,开发商将不能再用传统方式操作,反而可能会降价促销、加速清盘,从而引导市场价格下调。

  上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭称,目前的调控政策已“阶段性见底”,接下来购房者要观望一段时间,预计2-3月间各地商品住宅成交量将持续低迷,最快房价在二季度会触底,同比增幅将出现负增长。

  购房成本越来越高

  新春伊始,楼市调控政策更趋严厉,买房成本也越来越高。

  自2月9日起中国人民银行再次上调人民币存贷款利率,这也是过去4个月来第三次加息,而给购房者传递的信息是未来还款压力还会继续增加。另外,春节后个人住房贷款业务也已全面收紧,尽管各大银行没有明确宣布取消首套房贷“85折”优惠利率,但在实际办理中已很难申请到。

  据测算,在连续加息三次后,5年期以上贷款利率由5.94%提高至6.60%,优惠利率再取消,贷款成本的增加更为明显。以20年期100万元等额本息的房贷为例,按8.5折优惠利率计算,三次加息后月均还款额由6626.66元提高至6941.15元,每月还款额增加314.49元;按基准利率计算,三次加息后月均还款额由7129.74元增加至7514.72元,每月增加384.98元。而按现行贷款利率计算,房贷利率8.5折优惠和基准利率间,每月还款额相差573.57元。现在贷款比四个月前贷款月供要多出八九百元。

  杨红旭认为,以每月增加的贷款计算,取消“85折”优惠利率对购房者来说相当于又上调了4次贷款利率,一次性加息100个基点。利率优惠取消和持续加息,二者叠加大幅增加了购房成本,由此必然抑制部分首次置业需求。在严格的“限购令”、“限贷令”下,投资投机需求将被有效抑制,若自住需求也遭抑制,可能会导致今年上半年楼市出现异常低迷的情况。(记者叶锋、魏宗凯)

马震

相关阅读

 

您对其他相关新闻感兴趣,请在这里搜索

自定义搜索

 
 
 
登录名
密 码

查看所有评论


不是大众网会员,欢迎注册

大众网版权与免责声明

1、大众网所有内容的版权均属于作者或页面内声明的版权人。未经大众网的书面许可,任何其他个人或组织均不得以任何形式将大众网的各项资源转载、复制、编辑或发布使用于其他任何场合;不得把其中任何形式的资讯散发给其他方,不可把这些信息在其他的服务器或文档中作镜像复制或保存;不得修改或再使用大众网的任何资源。若有意转载本站信息资料,必需取得大众网书面授权。
2、已经本网授权使用作品的,应在授权范围内使用,并注明“来源:大众网”。违反上述声明者,本网将追究其相关法律责任。
3、凡本网注明“来源:XXX(非大众网)”的作品,均转载自其它媒体,转载目的在于传递更多信息,并不代表本网赞同其观点和对其真实性负责。本网转载其他媒体之稿件,意在为公众提供免费服务。如稿件版权单位或个人不想在本网发布,可与本网联系,本网视情况可立即将其撤除。
4、如因作品内容、版权和其它问题需要同本网联系的,请30日内进行。