房地产生态调查：现金流停滞 不降价陷恶性循环

　　休息日不得休。“五一”过后，在北京一家大型房地产公司财务部门担任银行贷款专员的刘亮，不得不开始连轴转。昨天本来是他在6月份盼来的第一个懒觉日，可周六晚上8时，财务总监在电话里一句“银行明天终于来人了”，让他早上9时就得赶到房山一住宅项目工地，恭候一家商业银行贷款评估人员的大驾。

　　下午3时，刘亮转场至东四环外的垡头。两个小时后，在垡头附近的一处建筑工地上送走了当天第二拨银行信贷部检查团，他马不停蹄地赶回位于西二环的公司总部，6时30分准时向财务总监汇报一天的战果。

　　银行、工地、公司，半个月来，刘亮几乎每天都在重复着这条轨迹，为的只是能尽快提高银行贷款额度，重新激活多个开发项目的现金流，让负重难行的公司喘口气。

　　加价放款

　　“5000万元，就这么点儿额度呀？”上周五中午，在一家商业银行生生“堵”了一上午的刘亮自言自语。一想到自己回到公司后可能面临的横眉立目，他想尽办法给自己找台阶。

　　“北京分行现在每天只有8亿元的放款额度，却有上百家客户吵着要贷款，给谁不给谁呀？”银行信贷部一个哥们儿的话，让刘亮的心里五味杂陈。

　　5月中旬，央行发布的存款准备金率上调到创下历史新高的21%，让刘亮的哥们儿们变得越来越“吝啬”——企业想申请贷款，6.31%的基准利率只是起步价，刘亮所在的公司需加价10%，执行基准利率的1.1倍，如换成中小开发企业，那就得按1.3倍的基准利率起步。

　　囊中羞涩的商业银行在执行放款尺度时越发严格：谁的资产足，放贷收益高，资金就批给谁。就这样，刘亮如今在申请贷款时听得最多的一句话已经变成：“这笔贷款再加点利息，我们也好向总行交代，不然可批不下来。”

　　今年以来，央行已执行2次加息、5次存款准备金率上调。二季度中，国内已出现多起开发商卖股、卖地、卖项目的个案，恒 大、中粮等大鳄的名字赫然在列。

　　业内的风吹草动，刘亮时时关注，更何况，银行承诺给公司的贷款额度还有10多亿元没有落实，让他不得不时刻赔着笑脸。

　　拆东补西

　　除了银行贷款，商品房预售资金原本是属于开发商的另一笔活钱。这笔钱，开发商可以用来还贷款，也可以挪用到其他项目，甚至买新地块再起炉灶。最重要的是，这股“好水”无需开发商支付半分钱利息。

　　去年12月，北京开始执行商品房预售资金监管政策。进入预售资金监管名单的开发企业，需要根据工程节点的完成情况分期结算付款。

　　用房屋预售款潇洒周转的好日子一去不复返，也彻底打乱了刘亮设计的资金计划。

　　去年，在申请垡头项目贷款时，刘亮盘算着项目开盘当月便可通过销售回款4.8亿元，足以应付银行首期贷款，即贷款总额30%比例的还款。但在预售资金被监管后，在完成地下结构后开盘的垡头项目最多只能掌握第1个工程节点的付款，约为1.5亿元。想到这笔钱到手必须马上还给施工单位，补上此前对方为工程垫资的窟窿，刘亮就直冒冷汗，因为银行的债到期也不能拖着。

　　于是，刘亮接到了公司高层下达的新任务：想方设法搞定银行。

　　“以后向银行贷款时必须考虑资金监管政策，并保证资金监管下的工程付款进度与向银行还贷进度保持一致。”刘亮向公司管理层提出了自己的意见，他不愿意再看到公司“拆东墙、补西墙”，在资金方面捉襟见肘的窘境重演。毕竟，最终倒霉的还是自己和自己所在的部门。

　　对于迫在眉睫的还贷，刘亮向公司提议先还一部分，同时把公司未来几个楼盘的个人住房按揭贷款业务许给还款银行，作为对方放宽还款期限的合理“补偿”。

　　6月分歧

　　卸下了堵在胸口的一块大石，刘亮也在咂摸滋味，公司的现金流难保顺畅，不光是自己部门的责任，一些高端项目大量占压资金，销售业绩却不理想，每天增加着大量的财务成本。

　　最让刘亮揪心的是公司在京西开发的一个高端住宅项目。在今年春节前做客户调查时，约1000组客户办理了认购登记，而项目的实际房源量还不足200套。

　　于是，公司上下信心满满地将售价调高至每平方米7万元，准备大赚一笔。可2月中旬，随着限购政策的严格执行，使得项目的有效客户只剩下约60组。无奈之下，公司在开盘前将均价下调了1万多元。

　　刘亮眼看着项目销售由期房转为现房，却仍有三分之二的房源未售出，待售面积约1万平方米，每天产生的利息高达百万元。分摊到待售面积上，相当于每平方米住宅每天至少要增加近百元的成本。

　　在具备购房资质的客户锐减后，刘亮所在的部门也向公司高层提出降价销售，以缓解公司越背越重的资金压力，理由之一便是京城楼市已初露降价端倪：

　　位于东五环的首开常青藤在5月6日最新一期开盘时，开发商一反前三次开盘都无折扣的惯例，预售均价降价幅度达20%；5月底开盘的通州珠江国际公馆起价14800元/平方米，降幅同样接近20%……

　　刘亮的办公桌上还放着一家机构最新的分析报告。其中，“二季度，房地产行业有可能直接进入到预警区间之内，资金链紧张的状况越加明显，大规模的楼盘促销优惠活动越来越多”这一行字，已经被用红笔圈了出来。

　　进入6月份，公司管理层内部一改此前的坚定，在降价问题上出现分歧：如果降价，无法完成总公司下达的利润指标，也糟践了开发商“捂”了多年的一方宝地；如果不降价，房子卖不动，不断冲高的财务成本每天都在侵蚀利润，迟早会让项目陷入不断涨价才能保证利润、越涨价越不好卖的恶性循环。

　　经过昨晚7时的中高层会议讨论后，公司给出最终决定：不降价，至少扛过上半年再说。下班后，刘亮抽空到商场，一下子买了两双运动鞋，“常下工地穿皮鞋磨脚”。