北京8月楼市成交跌入3年冰点 观望情绪再度升级

　　北京房地产交易管理网昨天发布统计数据显示，截至30日，8月北京新房及二手房住宅签约总量创3年来新低。与此同时，库存量却创下两年新高。业内人士认为，成交萎缩将引发价格拐点，预计未来房价将有10%左右的下降空间，降价趋势将至少持续至今年年底。

　　成交量环比降近3成

　　数据显示，8月1日至30日，北京新房住宅签约套数为5261套，二手房住宅签约套数为7782套，合计签约1.3万套，环比降26.4%，预计全月成交量约为1.37万套。这一成交量创造了2009年来的最低值，甚至远远低于2008年的大部分月份。

　　链家地产根据历年楼市成交数据发现，除2009年（量价齐高）外，近几年北京全市住宅成交总量均维持在26万-28万套，相当于单月成交量为2.2万套左右。链家地产首席分析师张月认为，受限购、限贷政策影响，购房者购房意愿普遍低落，观望情绪浓厚，购房者总量减少，限购半年来，外地户籍比例不足1成。此外，供应量减少，8月新增市场供应主要集中在最近几天，这些项目尚未形成大量签约。

　　量变将引发价格拐点

　　价格方面，8月北京新房住宅签约均价为21689元/平方米，相比7月的22235元/平方米下跌2.5%；二手房住宅均价为23480元/平方米，相比7月23690元/平方米的成交均价继续微跌0.9%。

　　链家地产市场研究部监测2010年来北京住宅成交量与房价的关系发现，当月成交量低于1.6万套时，价格将迎来下降拐点。目前来看，市场成交量正处于迎来价格下降拐点的区间内。张月预计，未来房价存在10%左右的下降空间，降价趋势将一直持续至年底后维稳，而二手房价格下降将滞后新房1-2个月。

　　库存量创两年新高

　　截至8月30日，北京住宅库存总套数为10.9万套，这一数字刷新了自2009年8月11日之后两年来的最高值。

　　在楼市库存快速上涨的同时，市场供应也在继续加速放量。北京中原地产统计数据显示，北京市下半年的潜在商品房供应量为900万-1000万平方米左右，明年上半年潜在供应量仍将超过1000万平方米，以此推算，未来一年市场商品房的供应量很可能超过2000万平方米，住宅总套数有可能突破15万套。

　　北京中原地产市场研究总监张大伟分析，若按照8月前三周商品房的平均销售量来估算，目前楼市存量至少需要24个月才能消化掉。北京乃至全国的库存历史高点，有可能在今年内或明年初出现。

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　　商业地产量价齐涨

　　在住宅市场哀鸿一片的同时，商业地产却逆势升温。

　　北京中原地产统计数据显示，在8月所有物业类型中，除住宅签约面积明显下调外，办公、商业、车位等商业用途的物业签约面积均有明显上涨。其中，办公类物业环比上涨63.5%，商业单位上涨37.4%，车位上涨32.5%。在各类价格指数中，8月写字楼价格出现明显大涨，均价达26866元/平方米，环比上涨25%，创历年来最高。

　　张大伟表示，由于商业地产不受楼市调控影响，成为各类资金避险的最佳领域，此外，较高的回报率也使得最近考虑价值投资的购房者更多倾向商业地产。

　　北京租金环比涨0.8%

　　据中介机构统计，8月份北京租赁市场房屋成交总量与7月基本持平，租金环比小幅上涨0.8%，而昌平、大兴、顺义等远郊区县的租赁需求开始降温，成交量也逐步回落。

　　据伟业我爱我家市场研究院数据统计，8月份北京全市租赁市场成交总量与7月份相比基本持平。成交均价方面，8月份租赁市场成交均价为3255元/月/套，与7月份的3229元相比，小幅上涨了0.8%。供需方面，8月份租赁房源供应量与7月份基本持平，客户需求量则上涨了7%。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，除学校聚集的部分热点区域租赁市场仍将延续一个月左右的旺季局面外，其他区域的租赁市场逐步转向淡季，租金也将稳中有降。