揭秘地产大鳄生存术:缩减开工放缓供应减少拿地

　　新华网北京11月4日电（记者刘德炳）与今年政策面持续从严从紧、多地楼市成交大幅萎缩不同的是，房地产公司三季报显示，地产大鳄们普遍赚得盆满钵满，似乎未受调控制约。它们究竟有何生存术，能在各种政策环境下旱涝保收？对楼市调控有何影响？新华社记者对此进行了调查。

　　房企业绩两极分化加剧

　　据万科公布，前9个月万科销售面积841.2万平方米，销售额970.8亿元，同比均增长35%以上。业内预计，前10个月万科的销售额有望突破1000亿元。保利地产的日子同样过得不错，前9个月销售额为572.75亿元，同比大增38%。

　　从现金流来看，截至三季度末，万科手中控制的货币资金高达339亿元，比调控严厉的2008年三季度末多出140亿元；保利地产拥有货币资金220亿元，比年初增加近30亿元；招商地产、金地集团的货币现金均比年初增加了20%以上。另外，中海、龙湖等大房企的现金流也比较充裕。

　　这与中国房地产市场的销售大势密切相关。据国家统计局公布的数据显示，前9个月，全国商品房销售面积为71289万平方米，同比增长12.9%，销售额为39312亿元，同比增长23.2%。

　　但这并不是全部。中小房企就没那么幸运了，一些企业的资金链捉襟见肘，另外一些企业正在悄无声息地消失。一些项目用围挡遮住、或者依然在施工，其实它们换了主人。

　　据北京中原地产统计分析，今年前10个月，楼市股权变动频繁，成规模的股权交易数量累计达到93宗，总交易额达到300.8亿元，远超2010年全年84宗165.25亿元的交易规模，房地产业呈现出强者越强、弱者越弱的并购态势。保利地产日前发布公告称，欲收购夺得北京地王海淀东升乡地块的世博宏业。

　　不过，即便是“万保招金”等大房企，其存货等指标也显示出企业遇到不小压力，甚至近年来比较激进的一些大房企如绿城则陷入了持续的破产传闻中，逼得绿城董事长宋卫平11月1日深夜写下千字文予以否认。

　　危机中的房企生存术

　　在取得较好业绩的背后，大型房企们的财报中究竟透露出哪些生存术？

　　其一是深入三四线城市，由于这些城市未执行限购，属于相对的调控盲区，楼市处于量价齐升阶段，因此开发商斩获颇丰，也得益于此，全国商品房销售额仍能同比增长。恒大地产销售业绩大增与其较早布局三四线城市关联较大，而万科、保利等去年在三四线城市大举拿地。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，整体看，大型房企的资金链状况要好于全行业，这与其注重在三四线城市布局规避限购令影响、调整产品类型密不可分。

　　其二是开发商以捂盘、暂停新增供应加剧供需失衡，从而消化政策效力。万科在三季报中指出，已经预判到上半年市场整体推盘量相对较少。在北京楼市调控措施“京15条”出台后，3月份北京仅有13个住宅项目获得预售许可，4月份仅有11个住宅项目获得预售许可，比去年同期大幅减少，这一局面延续了大半年。北京中原地产指出，大部分开发商延缓了开发节奏，人为减少了供应量。“这种"不合作"的方式，历来是房地产开发商与调控政策博弈的利器”，汉硕国际管理学院中国城镇化研究中心主任许子枋表示。

　　其三是减少拿地、缩减开工计划、转移投资。与去年相比，万科、保利等在土地市场上明显消极得多。万科在三季报中表示，在目前的市场局面下，坚持“宁可错过、不可拿错”的审慎拿地原则。

　　其四是通过各种方式融资，甚至是不惜采取信托等高息融资。尽管信托融资成本较高，但今年地产信托融资总额大幅增加。据北京中原地产监测，上半年投向房地产的新增信托资金累计达2000多亿元，比一季度末金额大幅增长近两倍。业界之所以不断质疑绿城破产，也与其通过信托高息融资有关。

　　楼市调控期待深层调整

　　杨红旭表示，部分房企资金链较好，这是应对调控的一个筹码，将决定楼市调整的幅度。

　　减缓投资开工、放缓供应、减少拿地，这既是房企生存术，也是地产霸权术，大房企们深谙此道。从2008年楼市走势来看，正是这些行为一定程度上绑架了楼市甚至中国经济。

　　而从财报中可以看出，房企们正以蓄势待发的姿态积蓄资金，等待机会。可以想见的是，当前一旦放松调控，房价很可能再次陷入不可控的境地。

　　中央明确表示坚定房地产调控信心不动摇，继续严格执行政策，进一步巩固调控成果。分析人士指出，这有利于引导市场预期，也必将加速房价的下降趋势。

　　进入11月，降价现象在全国进一步蔓延，京沪深等地均有大型房企带头降价，调控效果正逐步显现。中国房地产学会副会长陈国强表示，对调控而言，房价的合理水平应该是不脱离普通老百姓的购买力，真实的房价收入比不宜太高。

　　也有专家指出，当前一是要继续推进经济结构调整，鼓励民间资本进入更多领域；二是调整房地产业结构，发挥保障房的经济提振拉动作用和民生保障作用；三是切实研究楼市治本之策，解除制约楼市科学发展的障碍因素。

　　作者：刘德炳