经济学家称楼市明年现熊市:别囤房楼市没有奇迹

　　房价终于出现了松动，尤其是在北京、上海等一线城市，因为开发商降价而引致业主不满已经不是个例，本报此前亦有报道。这是否意味着房地产市场的所谓“拐点”已经出现，房价上涨还是可持续的吗，如何从根本上解决中国的住房问题……不管是开发商还是广大市民，都迫切希望得到这些问题的答案。

　　11月5日，2011首届“和谐人居、幸福德州”房地产研讨会在德州举办，著名经济学家、国家行政学院决策咨询部研究员王小广，北京大学经济研究所常务副所长冯科，与各界共同讨论房地产市场的现状和未来，王小广在演讲之外接受了本报记者专访。本版文/图 记者 张恒 发自德州

　　谈楼市现状

　　“当下还不是楼市拐点”

　　山东商报：最近，北京、上海等城市的房价出现了不同程度的下调，这是不是意味着楼市的“拐点”来了？

　　王小广：我认为当下还不是房地产市场的拐点。

　　山东商报：为什么这么说？

　　王小广：房地产市场出现拐点有一些条件，按照房地产周期波动的规律，首先是成交量的下降，然后是价格的松动，最后传导到投资。实际上，北京、上海这些一线城市的房价去年就基本上见顶了，二线城市的房价目前也已经见顶，三四线城市的房价可能会在今年四季度见顶。

　　山东商报：已经满足第二个条件了？

　　王小广：对，但是货币政策没有想象中那么紧缩，场内还有大量资金。我预计，今年全年房价涨幅会比2009年、2010年有所回落，所以说房地产市场还没有调整，是将要调整。

　　山东商报：这个调整会出现在什么时候？

　　王小广：实际上现在房地产的推动力已经在明显减弱了，前段时间，一家银行发布了房地产投资预期的研究报告，报告调查的对象都是银行的高端客户，其中90％左右的客户已经没有投资房地产市场的意愿了，30％左右的客户有退出或者部分退出房地产市场的想法。

　　我认为房地产市场大的拐点会出现在明年年中，全国房价会平均下降20％－30％。从明年下半年开始，楼市会有一个长达几年的“熊市”。

　　谈治本之道

　　“现在已不是安装刹车的问题了”

　　山东商报：房地产价格在近两年猛涨之后，现在出现了调整，主要原因是什么？

　　王小广：我在2003年就提出了房地产泡沫的问题，这一波房价的上涨实际上并不是需求导致的，而是金融危机之后、2009年的货币政策导致的，当年，全国流入房地产市场的资金增幅远远超过了社会整体投资资金的增幅，最近几年，许许多多的企业，不管主业是不是搞房地产的，都进来了。现在来看，房价就是资金推动的。

　　如果一个行业没有需求，发展自然就不能持续。

　　山东商报：怎么解决房地产市场目前面临的问题？

　　王小广：我们可以回顾一下历史，房改主要有两个成果，简单地说，一个是私有化，一个是按揭贷款，当时这两点的结合是没错的，实际上解决的是发展商品房的动力机制问题。但问题是，光有动力机制是不够的，就像一部车子一样，光有油门，没有刹车，这不是安全的车子，这是当时制度设计的失误，跑起来之后才发现没法刹车，最后就很容易失控。

　　但现在的问题已经不再是安装个刹车就能解决了，我们需要从整体上考虑中国住房制度的设计，将房地产市场放到整个制度设计中，作为其中的一部分。

　　山东商报：您所设想的住房制度是什么样的？

　　王小广：最主要的有三点。第一，以市场化为基础，解决老百姓的住房问题主要还得靠市场，但不是靠现在的市场，而是应该建立公平竞争的房地产市场；第二，政府应该提供最基本的住房保障，应该托底；第三点，整个房地产政策的核心是只鼓励一套住房。有了这三点，我们就不需要限购之类的政策了。

　　谈住房保障

　　“谁都可能家道败落变成穷人”

　　山东商报：现在有声音认为，绝大多数人需要付出很多年的努力才能购置住房，而有人可以轻而易举地住进保障性住房，这不公平。

　　王小广：我不认同这个观点。我觉得保障性住房实际上就像医疗保障一样，有人生病了，政府应该帮一把，是这样一个概念。保障性住房并不是针对哪一个人，你现在是富人，觉得有人住保障房不公平，可是谁都有可能家道败落，变成穷人，这个时候政府也会为你托底，也就是说谁遇到这种情况政府都会保障你有房住，这怎么会是不公平的政策呢？

　　山东商报：还有人担心保障性住房会变成养懒汉。

　　王小广：保障房的建设应该有标准，不可能都建成豪宅，让人可以舒舒服服、心安理得地住在里面，那才是不公平。保障性住房可能很拥挤，可能住起来并不怎么舒服，毕竟它只是一个最基本的保障。

　　山东商报：从目前各地公布的数字来看，保障性住房建设增长非常快。

　　王小广：我们不应该只关注保障性住房，而应该从住房保障这个大的方面来看，也就是说国家不一定要提供实物的住房，也可以提供货币、政策等其他方面的支持。但就保障性住房来说，目前主要就是廉租房，但是廉租房现在也有很多问题，建在哪里，标准是什么，给谁提供，用什么方式提供，等等，都需要探讨。

　　谈企业应对

　　“千万别囤房，试试商业地产吧”

　　山东商报：2006年的时候，你曾经发表文章，说中国房地产市场存在“十大谎言”，并一一进行了驳斥。

　　王小广：是的，现在我仍然坚持那些观点，有人说因为土地稀缺，所以房价肯定会上涨，这是错误的，对北京、长三角和广东省的土地供应所进行的细致分析表明，中国的许多地方根本就不存在土地供应不足的问题，“地荒论”是房地产商为了炒作住房而杜撰的；有人说城市化会推动房价上涨，这也是错误的。

　　山东商报：对于接下来的行情，地产商该如何应对？

　　王小广：千万不要囤房，要想尽一切办法把房子卖出去，回收资金，这个时候资金不能出问题，因为2009年的楼市奇迹不会出现了。

　　山东商报：地产商短期内没有投资机会了？

　　王小广：机会还是有的，可以考虑三个方面。一是积极参与旧城改造；二是积极参与当地保障性住房体系建设，这个你不做总会有人做；三是可以考虑商业地产开发，现在中国的商业地产供给很不足，未来的经济形态要发生重大的变化，大家投机的观点改变以后，商业地产的需求会非常大，可以适当做一些像宾馆、酒店之类的投资，城市综合体的机会还是有的。

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　　冯科：

　　地产业该考虑

　　“新经济”

　　５日下午，北京大学经济研究所常务副所长冯科在德州作了主题为“房地产投资决策与风险规避”的演讲，他预测中国经济将在2012年缓慢探底，之后会出现稳步反弹，他建议房地产开发商在确保企业资金顺畅的前提下，以盈余资金增加持有型物业，并且可以考虑“新能源”、“新材料”、“新网络”等“新经济”。

　　“1997年到2004年，我国房地产企业年度购置土地面积稳步上涨，2004年之后基本保持稳定。但是，在另一方面，房地产企业完成开发的土地面积较大程度的小于购置土地面积，这表明，由于土地稀缺性特点，房地产企业存在囤地的现象。”冯科表示，自2003年下半年开始土地招拍挂制度以来，“18亿亩耕地红线”强化了土地的稀缺性，使土地供应日益紧张，不断推升房价。而房价的上涨进而使得“囤地”的现象愈演愈烈，反过来带来更高的地价，形成恶性循环。

　　冯科预测，这一波中国经济发展周期为2008年到2017年，起点是一次大规模经济危机和大量经济刺激政策。根据此前经济周期的特点，中国经济将呈现2008年到2012年缓慢探底，2012年到2017年稳步反弹的过程，整体经济保持平均８％的增速。

　　冯科建议地产商，房地产企业属于资金密集型，融资重点为优质资产和大型项目的融资，确保企业资金顺畅。同时以盈余资金增加“持有型物业”，不要以本金部分持有，防止资金链危机。

　　另外，冯科还建议开发商，可以考虑房地产业与“新经济”的融合，比如可以涉足新能源，包括低能照明、利用太阳能、区域储能等，可以涉足新材料，包括可回收和可再生环保材料、低能耗的材料、兼容性好的材料等，还可以涉足新网络，比如智能楼宇等。