楼市拐点隐约到来 房产中介遭遇大规模倒闭风潮

　　如今在天津的房地产中介行业流行着这样一句话：这不是买房的最好时期，也不是卖房的最好时期，但绝对是中介公司的最坏时期。楼市宏观调控政策的不断深入，不仅对市场成交量产生了直接的抑制作用，同时也使得处于市场中的行业和企业受到严重冲击。记者日前在走访中看到，随着二手房市场的持续低迷，天津等地二手房中介企业关店戏码纷纷上演。

　　中介公司成“开关公司”

　　利民道是天津市二手房中介公司最为集中的一条街，中原地产、链家地产、我爱我家、21世纪，短短数百米的街道，集中了各种品牌的地产经纪公司。在今年3月份楼市交易的高峰期，利民道一派热闹景象。但最近一段时间以来，像筑家地产这样关停或者将门店出售转作他用的公司陆续已有好几家。记者碰到一位转租二手房门店的业主，他告诉记者，他要租的房子之前是骏森地产中介公司的，现在他们走了，把房子盘给他了。

　　据天津市国土资源与房屋管理局《每日房价》统计显示，2011年10月天津二手私产住宅成交量2681套，自2009年1月以来首次跌破3000套。截至10月，全市共成交二手私产住宅39854套，未达到2008年全年32364套的历史最低值。“银十”竟成全年销售最差月。

　　业内人士表示，相对于房价的波动，二手房中介公司对成交量的变化更为敏感。从今年6月份开始，短短几个月的时间，天津市内市内六区范围关停的中介公司店铺总量接近100家，与全市中介门店1200家左右相比下降了一成左右。根据中国指数研究院、我爱我家研究中心等机构统计的数据，深圳、北京、上海等一线城市的关店现象更加严重，今年以来关闭的门店数量均在数千家。杭州中介已由年初的1000余家压缩到目前的700至800家。

　　据天津我爱我家企划总监陈萌介绍，中介公司的成交额与二手房市场的成交量关系非常直接，与房价的关系其实并不特别大。最近一段时间以来，由于中介的盲目扩张加之抵御市场风险能力非常差，中介公司关停频率很快，所以人们又称中介为“开关公司”。

　　中介公司员工面临规模和核心竞争力双重挑战

　　那么，在愈演愈烈的倒闭风潮中，中介公司的员工面临着怎样的生存压力？在天津一些地产公司记者看到，以往人满为患的入职培训中心，冷冷清清地空出了一半的座位。“员工离职中心”的牌子也越发显眼。

　　陈萌介绍，房地产三级市场中的员工流动性比较大，一般的中介企业以月为单位，基层员工的流动率达到了15%到25%之间，比较健康的时期可以维持在10%到15%的流动性。而目前天津则在30%以上，有些城市的流动率还要超过这个数字。

　　据了解，在关店潮的影响下，大品牌连锁企业工作的员工，在公司缩减了店面规模后，由A店到B店进行了轮转，这是最为乐观的工作变动；而抗风险和抗打击性比较差的中小公司员工，意识到职业稳定的重要性，重新选择流向全国连锁的大品牌中介公司来规避风险。另外一些员工，看到目前的房地产三级市场面临很大的问题，包括整个楼市在当前的调控当中很难满足他对于职业生涯、未来规划的需要，就有可能来转行，从房地产行业流向其他行业。

　　中原地产高级区域总监朱庆江告诉记者，从目前市场人员流动情况来看，大概有60%到70%的人员还会在市场当中，还有20%、30%的人员可能会选择换行。朱庆江表示，由于中介行业的总体规模并不大，涉及的员工数量不多，即便出现大规模离职，根据以往经验也不会出现比较严重的社会性问题。当然，市场压力会抑制该行业对人才的吸引力，这是“毋庸置疑”的。

　　除了从业人员面临的压力，市场的调整势必使得整个中介行业面临规模和核心竞争力的双重挑战：一方面，二手房成交量持续低迷的背景下，为降低运营成本而缩减运营门店数量使得行业规模的“拐点”显现；另一方面，在市场从高位运行到低迷遇冷的考验下，以服务水平、品牌效应、经验积累为核心竞争力的行业洗牌也在不断加速。一场优胜劣汰的残酷竞争已经打响。

　　其实，在近年来的房地产调控进程中，类似的中介倒闭潮并不是第一次，从2007年的“9·27房贷新政”出台后直到2008年四季度前的紧缩政策，使得2008年全国商品房销售面积同比下降19.7%，当时也出现了大面的中介倒闭和洗牌的局面，很多怀着“捞一把就走”的小中介遭遇了很大的危机。而此次倒闭潮下，首当其冲的仍是中小公司。

　　陈萌认为，随着中介企业进入市场门槛的提高，比如运营管理成本的提高，人才招募培训成本的提高，以及各方面的政策和制度对于交易秩序的影响，对于中介企业本身规范性的要求，在这种情况下，就会使现有的良莠不齐的中介机构之间上演一轮深入的较量。市场将会进入一个以比拼服务而非比拼信息的一个新时代。所以中介在这一轮洗牌中，更多的是一个汰弱留强的状态。

　　“倒闭潮”是否标志“楼市拐点”

　　中介公司面临的危机，从一个侧面见证了楼市限购、紧缩银根等组合拳的威力，但“倒闭潮”能否标志着“楼市拐点”呼之欲出？对此，业内反映不一。

　　朱庆江认为，只能是说是其中的一点，到不能说是一个必然标准。我预计不会太长一个时间，就是两三个月的一个周期，会对于目前整体的价格走势的一个变化使得成交量的一个上升，这也是从价格下调，到房地产业健康发展的一个轨迹的一个过程。

　　陈萌则认为，未来甚至出现大范围的关店潮，确实是目前宏观调控成效之一，但是我并不认为这是属于阶段性的楼市拐点的到来。只有大量的开发企业生存受到威胁，甚至是不得不被迫地被兼并和收购，才是楼市真正的拐点到来。