郭松海委员：让“夹心层”买得起商品房

     “十二五”规划中提出，到2015年保障性住房总量要达到住房总量的20%，解决大部分低收入家庭的住房问题。但对于中等收入家庭来说，既无法享受保障性住房，又买不起高价商品房，成为社会的“夹心层”。为此，全国政协委员郭松海建议，进一步完善土地招挂拍制度，变“价高者得”模式为“综合指标”模式，割断土地成本对房价的传导机制。

　　据中国统计年鉴统计，我国城市居民家庭结构分七个层次，其中最低收入户、低收入户占到城镇居民家庭总户数的20%，中等偏下户、中等收入户、中等偏上户占到城市居民家庭总户数的60%。对于某些高房价城市的中等收入家庭来说，如果调控不到位，仍然是望房兴叹。郭松海认为，商品房应适当地区分为高价商品房和普通商品房，其中，普通商品住房是为普通居民提供的，符合国家人口、土地资源等基本国情，适应国家某个发展阶段经济社会发展水平的标准住房，它代表一个国家或地区一个时期城市居民实际达到或能够达到的居住水平。

　　郭松海建议：第一，进一步完善土地招挂拍制度，实行用地竞价招标的方法，变“价高者得”模式为“综合指标”模式，割断土地成本对房价的传导机制。即先由有关部门根据该地房价收入比、市场房价、基准地价等因素，确定其住房的预售价格，然后将预售价格减去诸项生产管理成本、利息、税费和一定幅度的利润后，倒推出具有一定幅度的土地交易价格，再按项目规划条件，实行土地挂牌出让或招标出让。

　　第二，为完善土地招挂拍制度，要从体制上解决地方政府“土地财政依赖症”问题，使地方政府通过正常的财政体系就能够解决其财政收入问题，弱化对土地出让金的依赖。

　　第三，对普通商品住房的户型面积予以合理限制，在普通商品房中增加小户型、低价房供应，一般宜控制在70平方米至120平方米之间。对于中小套型住房，在住房建设用地上要加大供应量，在税费收取上要加以优惠，在住房生产性和消费性贷款上降低贷款门槛，适当下调利率。

　　第四，合理界定普通商品住房的销售供应对象。因为普通商品住房是政府定价限价，故对购买条件、销售限制应作出严格的规定。

　　第五，由政府部门制定普通商品住房中长期规划、年度计划，通过市场竞争择优选择企业进行开发建设，确保普通商品住房市场供应。用立法形式明确普通住房市场的规则和政策及定价办法、购买对象，同时加强宣传，增加政策的公开性、预见性，推动市场健康发展。

　　第六，放开别墅和标准面积（如120平方米或144平方米）以上公寓的高端商品住房市场，不再限购限价。

　　链接

　　用房价收入比衡量居民住房购买能力

　　去年1月出台的“国八条”将房价调控目标作为地方政府年终考核指标，此后，多数城市都以房价涨幅低于GDP或人均可支配收入增幅作为控制目标。全国政协委员郭松海认为，由于近几年房价上涨过高，这样确定控制目标并不合理，衡量居民住房支付能力的最适合指标应是房价收入比。

　　根据1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》中规定，房价收入比即本地区一套建筑面积为60平方米的经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比。国家统计局数据显示，2010年京沪深穗房价收入比分别为17.4、15.4、15.6和9.9，房价明显偏高。去年，重庆市在全国首次提出让本地居民家庭用6至7年的收入就能购买一套住宅，将房价收入比确定为衡量房价是否合理的参照系。

　　郭松海认为，从长期来看，房价涨幅与GDP、人均可支配收入增幅相匹配，是较为合理的。但短期内却不尽合理，调控目标范围太大，过于宽松。“如果各地GDP增幅为10%，那么，当地房价涨幅是1%，还是9%，都能达到控制目标；各地房价涨幅差别这么大，显然，调控房价的效果也是不一样的，不能一概论之。”（记者刘可）