南京房价首现上涨 专家预测下半年成交量恐回落

　　国家统计局昨天公布6月70个大中城市房价变动情况。值得关注的是，新房和二手房市场双双出现新变化，房价上涨的城市大幅增多，涨幅也进一步扩大。国家统计局高级统计师马晓明解读数据时直言，这正意味着房地产市场调控到了关键时期。就南京而言，6月新建商品房价格比5月涨0.3%，涨幅并列全国第四，也是自2011年4月以来南京的新房首次环比涨价。 扬子晚报记者 石小磊 张遥 马祚波

　　全 国

　　上月新房和二手房涨价城市都增了

　　变化一：涨价从二线城市蔓延至京广沪

　　6月份，全国70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有21个，持平的城市有24个，上涨的城市有25个。涨价城市比5月猛增19个，而降价城市一下子缩水22个。

　　二手住宅的涨势同时明显。6月价格下降的城市有19个，持平的城市有20个，上涨的城市有31个，涨价面已接近50%。涨价的城市比5月增加了13个，而降价的则少了11个。

　　尤其令人关注的是，前几个月，商品房环比涨价的城市主要还集中在二三线及中西部地区，而到了6月份，情况已发生大大变化，京广沪等东部一线城市带头领涨，此前一直处于降价行列的杭州市，此番一举成为新建商品房价环比涨幅最大的城市，涨了0.6%。北京、上海、广州三市6月新商品房价也比5月分别上涨了0.3%、0.2%和0.2%。天津、厦门、青岛、福州等城市新建商品房价无一下跌。深圳虽然环比下降0.1%，但降幅比5月份收窄。北京、上海、广州和深圳的二手住宅销售价格也分别上涨了0.2%、0.2%、0.5%和0.2%。

　　变化二：14城市商品房涨幅达0.2%以上

　　新建商品房价格上涨的多了，而且涨价幅度也大了。6月最大环比涨幅达到0.6%，而5月份才0.2%。这个月，新建商品房价环比涨幅达到或超过0.2%的城市已达到14个，包括北京、石家庄、大连、上海、南京、杭州、南昌、广州、西安、包头、烟台、湛江、泸州和遵义。涨幅前三位的是杭州、大连和湛江。

　　江 苏

　　南京新房和二手房价格环比都在上涨

　　自2011年4月南京新建商品住宅价格由涨变跌之后，其间有2个月的持平，还有12个月的下跌，到今年6月首次出现反弹，环比上涨0.3%，涨幅与北京、遵义并列全国第四。90平方米以下的小户型涨得最多，月涨0.5%，144平方米以上的大户型上涨0.4%。南京的二手房价格也在3月份出现首次上涨后，再现涨势，环比上涨0.2%。不过，从同比数据看，目前南京房价仍低于一年前，新建商品房、二手房同比仍有3.1%和4%的降幅。

　　因为恐涨，几次出现连夜排队购房

　　实际上，在央行第一次降息过后，随着5月底6月初认购量的增加，房价就已经有了一点回暖的迹象。在这样的市场环境下，南京还出现过几次连夜排队的场景。先是江北六合的荣盛花语馨苑在5月底首次开盘时以实惠低价吸引来购房者连夜排队，由于开盘大卖七成以上，之后该盘在6月中旬的第二次开盘便小涨了100元/平方米。城北的复地新都国际二期在6月中旬开盘时也引起购房者连夜排队。该盘当时的均价在1.6万元/平方米左右，此后紧接着第二次开盘时果然价格出现了小幅回涨。

　　刚需释放，90以下小户型价格涨得多

　　从统计数据中能够看到，90平方米以下小户型的涨幅要比大户型更大。这与当前刚需集中入市，小户型火热的现象是相符合的。据记者了解，6月份南京楼市每个开盘周末中，销量好的几乎都是刚需楼盘。例如主打89平方米刚需户型的奥南金地自在城8期，在当月一次开盘中当天就卖掉七成左右，该盘也成为当月南京销售榜的亚军。而江宁大学城楼盘保利梧桐语在6月的一次开盘中，72套91平方米的小户型卖得只剩下个位数，同时推出的近120平方米大户型却少人问津。上周末首次开盘的城北红山新盘恒基九珑天誉，当天91平方米和105平方米的户型直接售罄，剩下的都是155平方米大户型房源。

　　涨价集中在低开和降过价的楼盘

　　从统计局的数据中能够看出，虽然南京房价环比上涨了0.3%，但是同比仍然下降了3.1%。这也是当下南京楼市的写照，涨价的多是低开楼盘，或是前期降过价的项目。例如吸引来客户连夜排队的江北六合荣盛花语馨苑，其首次开盘的折后价只有5600元/平方米，比周边二手房的价格还要低上一截，第二次开盘的小涨也就在意料之中。此外奥南的金地自在城、城北的复地新都国际这些近期有所上涨的楼盘，在此前则都早已降过价，目前回涨后的价格也不及降价前的价格高。

　　徐州二手房环比涨幅全国第一

　　较为意外的是，苏北徐州的二手房价，在时隔12个月后首次环比上涨，一下子就比5月价格涨了1.1%，与大连并列70个大中城市二手房涨价榜首位。其中90平方米以下和90-144平方米户型的二手房，均环比上涨了1.3%。徐州的新建商品房价格也在连续8个月的下跌后迎来“持平”月。

　　江苏另两个城市无锡和扬州，6月新建商品房价也均保持了5月的水平，不涨不跌，二手房价则略跌。

　　专家分析

　　三大因素导致房价变化

　　利率下降，累积刚需释放，部分楼盘销量增加后提价

　　对部分城市房价出现的新变化，国家统计局城市司高级统计师马晓明指出，三大因素是导致这些变化出现的关键原因：一是利率下调，购房成本下降，购房人的经济负担有所减轻，部分人的购房意愿增强；二是随着前期累积的刚性需求和改善性需求有所释放，特别是市场对房价走势的预期出现一些变化，购房者担心房价反弹，决定先下手为强；三是部分楼盘在以价换量获得较好的销售业绩后，取消折扣优惠，甚至调高价格。马晓明认为，6月份一些城市房价环比上涨的原因是多方面的，并且具有一定的特殊性。

　　马晓明分析说，从同比数据看，大部分城市房价仍然低于去年同期水平。6月份，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格下降的城市有57个，比5月份增加2个；二手住宅销售价格下降的城市有58个，与5月份的下降城市个数相同。新建商品住宅和二手住宅销售价格同比下降的城市个数均超过80%。可见，经过艰苦不懈的努力，房价过快上涨的势头总体上得到有效遏制，房地产市场调控取得了明显成效。

　　南京房价或已见底 下半年不会暴涨

　　时隔14个月之后，南京商品住宅价格首次环比上涨，在众多业内人士看来，这预示着下半年的南京楼市“好戏在后头”。然而，在昨天由365地产家居网主办的“南京楼市务实高端论坛”上，南京大学商学院教授高波表示，下半年南京的买房人不必担心房价会暴涨。

　　高波认为，今年上半年3万多套的成交量已创下三年来的数据新高，这表明南京的房地产市场已经初步完成调整，房价或已见底，楼市开始触底反弹，类似的城市还有北京、上海、杭州等地。他指出，过去这两年很多自住型的购房者因为担心房价下跌，不敢出手，而事实上许多楼盘确实出现了10%-30%的价格下行，因此一些有真正购房需求的购房者也纷纷在近期出手。

　　下半年南京楼市成交量恐将回落

　　既然楼市已经见底，那么下半年的房地产市场会触底反弹吗？网尚研究机构总经理、江苏省房协房地产研究所所长李智认为，南京楼市上半年的成交量是三年来的新高，这在很大程度上释放了市场的购买力，因此下半年的成交量和上半年相比，可能会有所下降。另外，目前待售房源还有300万平方米左右，足以满足市场供应，而开发商在下半年也将维持谨慎态度，不会贸然提价。

　　李智还表示，在政府持续释放楼市调控仍将延续的前提下，一旦房价过快上涨，势必招致更为严厉的调控举措，这一点其实开发商心里都有数。

　　“南京楼市下半年在‘量’上不会比上半年高，有可能会有一个回落的过程，但回落的幅度也不会太大。”李智表示，对于购房者来说，如果买房不是为了投资，那么下半年是合适的出手时机。“什么时间点买房其实并不重要，选择性价比高的、自己满意的楼盘，才是更需要关注的问题”，他说。