车子多了，一些业主车乱停，堵了别人家车库门，停在车库里的车子出不去；夜间小区道路停满车子，影响住户正常出入……近日，市区金奥花园有业主在本地论坛吐槽：物业公司不作为，小区管得乱七八糟，凭什么要业主交物业费！

金奥小区2

这一帖子引发众多网友关注，两周点击量近9000人次。

小区停车乱象因何而生？拒缴物业费何以成为业主维权筹码？记者对此展开了调查。

停车成为小区物管难题

金奥花园共有1224套房子。2009年6月底，小区一期开始交房，2011年12月底，除营业房外，房子全部交付使用，目前，有680户住户装修入住。

网友“ycccc114”发帖中说，小区每家都有一个车库，但一些业主车子乱停，经常堵住别人家的车库门。今年春节前，自己的车子停在车库里，结果被一辆停到车库过道上的宝马堵着，不能开出来，给8890、交警等打了3天的移车电话，但车主就是联系不上。之所以出现上述现象，原因出在小区物业管理不到位。

2009年3月至今，金华金奥物业服务有限公司一直负责这个小区的物业管理。该公司总经理胡春亮承认，停车问题是小区物管目前最大难题。

胡春亮说，一户人家有一辆车，在这个小区已经很普遍，30%～40%住户有两辆车，有10多户人家有三四辆车。小区每户人家都有车库，60多个地面停车位供来小区的访客停车用。小区地面道路按照设计，并不提供泊车用途，但一到晚上就停满车，很多业主不愿把车停进车库，哪里方便就停哪里，给业主出入带来很大不便，经常因此引发堵路、堵车门等纠纷。为了规范小区停车，去年上半年，他们印制了1000多本车辆违章通知单，每本有100页，物管人员每天给违规停车的车辆张贴通知单。现在这些本子已经用完，但收效甚微。

记者了解到，为解决路面乱停车问题，小区业委会提交了两个方案供业主讨论：一是除了停到60个停车泊位外，路面一律不准停车；二是改造小区绿化带，腾出停车位，供业主有偿使用。金奥小区业委会主任徐争鸣说，由于到会人数不足，业主大会一直开不起来，近期将采用挨家挨户上门送书面征求意见材料的形式召开业主大会，由业主对大会的相关议题进行表决，议题包括路面停车、改造部分绿地作停车位用、调整物业管理费标准等内容，到底采用哪个方案，由业主表决决定。

物业服务内容应该明确

物管业司提供的服务分公共服务和个性化服务。事实上，对于物业公司的职责范围，相当多业主并不清楚，有不少业主认为，交了物业费，小区里的事就要找物业公司解决。

那么，金奥小区物业服务合同中，物业公司停车服务项目是如何约定的？胡春亮介绍，小区交房时，物业公司与业主签订了前期物业服务协议和房屋装修管理协议，双方约定服务期限至小区业委会成立为止。2013年12月27日，小区成立了业委会，经过表决，93%的业主同意续聘原物业公司。按理说，业委会成立后，业委会应该与物业公司签订新的物业服务合同，由于涉及调整物业费标准等问题，正式合同一直未签，因此目前沿用的还是前期物业服务协议。

金奥小区前期物业服务协议对停车管理作出了这样约定：业主车辆凭小区专用通行卡进入，停放入库；物业公司确保小区内车辆停放有序。

如何确保车辆停放有序？胡春亮表示，物业公司并不能拖移违停车辆，出现违停现象，只能劝导车主不要乱停，同时协助被堵住车库门的业主查找车主，实在不行只能拨打求助电话。

据了解，原先这个小区的物业费收费标准为，不管什么房型，都是0.6元/平方米。2014年9月份后，按照多层0.8元/平方米、叠排0.9元/平方米、排屋1元/平方米、别墅1元/平方米的标准收取。这一标准在市区并不算高。

胡春亮说，近四年，小区物业费平均收缴率是84.13%，还算比较理想，但公司一直亏损经营，目前账面亏损130多万元，最困难时连员工的工资都发不出。他们公司属于婺城区国资委下属企业，靠着房产公司补贴以及营业房出租收入填补亏空，勉强维持运营，要是业主都像网友“ycccc114”所说要拒缴物业费，公司只能终止物业服务，直接损害的还是业主自身利益。

拒缴物业费不是维权筹码

物业公司提供了物业服务，履行了服务、管理的职责，业主理应缴纳物业费用。记者调查发现，业主拒缴物业费的理由，不外乎认为物管公司不作为，或因开发商遗留问题得不到解决，还有业主的理由是家中失窃，停在小区里的车辆被剐蹭、玻璃被砸。

对此，浙江泽大（金华）律师事务所朱挺认为，物业公司服务不一定能使每个业主满意，部分业主对物业公司服务有意见这很正常，但业主拒缴物业服务费是无法解决问题的。业主解决问题的正常途径有多条，比如，向物业管理公司反映问题，通过协商解决；也可向业委会反映，通过业委会与物业公司沟通解决；必要时也可向物业行政主管部门投诉；如果物业公司服务质量确实差，通过上述途径不能解决，业主还可以通过业主大会决定解聘服务质量差的物业公司，选聘新公司。

朱挺说，物业管理公司开展服务需要资金保证，资金主要来源就是业主缴纳的物业服务费，业主如不能按时缴纳物业费，必将造成物业公司经费不足，导致其无法更好地开展服务，造成服务质量下降，受影响的仍然是业主。若业主拖欠物业服务费，物业公司有权依法追究未缴纳物业服务费用的业主或使用人的违约责任。当然，业主或业主委员会与物业公司之间通过物业管理服务合同，对服务质量标准和缴纳物业服务费用有约定的，应当按照服务合同的约定处理，如若物业公司不按照合同约定进行管理，也可以向法院起诉追究其违约责任。

“物业管理的不足之处肯定有，业主对此有意见可以提出来，公司会尽力解决。”胡春亮表示。说明：金奥小区路面道路按照设计，并不提供泊车用途。