19日，国家统计局公布的“2016年8月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，多数城市房价持续上涨，热点二线城市全面取代一线城市成为房价上涨“领头羊”。

　　 房价涨了，投资者该不该买些地产股，迎接地产板块行情？专业人士又是如何看待房地产与地产股？

　　 东南商报记者张寅

　　 房地产行业毛利率两极分化

　　 根据半年报显示，2016年1～6月地产板块主营业务收入同比增长37.52%，比去年末上升32.3%；板块净利润同比增长7.73%，比去年末上升13.48%。利润率方面板块总体毛利率为27.44%，较去年同期下降1.4%；板块总体净利率为9.62%，较去年同期下降1.7%。截至6月末，板块资产负债率76.54%，较去年末上升0.2%。

　　 平安证券行业分析师杨侃认为，在行业整体毛利率下行的趋势下，对于各家房企来说是否能够将期间费用特别是财务费用控制住，最终将决定各家房企的盈利状况，而这也导致整个房地产板块的两极分化趋势更加明显。从数据上来看，前十大房企今年上半年的净利润占比，已经从去年的62%提升到了今年的69%。

　　 根据中银国际行业分析师卢骁峰统计的数据显示，今年上半年只有一线房地产公司仍旧能够维持30%以上的毛利率水平，二三线房地产公司的毛利率几乎都已经跌到30%以下；而从净利率上来看，一线房地产公司仍能达13.05%，二线房地产公司和三线房地产公司的净利率分别为8.5%和7.79%，这其中，三线房地产公司的净利率同比下降4.7%。

　　 地产股不具有明显上升空间

　　 针对房价持续上涨，投资者能买点地产股吗？资深投资专家文国庆分析指出，前期地产股行情，资金主要来自地产商。由于今年前七个月房地产销售额比去年增加了1.64万亿元，房地产投资仅增加0.28万亿元，地产商手头现金增加了1.3万亿元。今年地产商销售增加了40%，但是购置土地金额仅仅增加了7.1%，土地购置面积反而减少了7.8%，说明地产商并不看好房地产的后市，才阶段性买股票，一旦他们的买入力度减弱，必然对股市造成负面影响。

　　 从这一轮地产商进入市场的逻辑看，由于目前土地价格涨得太快而无法大量买入，买入地产股等于用前两年的价格买入土地。虽然对个别地产商而言这个做法是划算的，但是从宏观上看，整个房地产市场未来是萎缩的，因而对房地产股的判断不能用市盈率原则，而应该在净值基础上再打一个折，因此地产股的行情是一个估值修复的反弹行情，并不具有明显的上升空间。所以，一旦这个修复行情结束，地产商停止买入，市场还得继续下行。

　　 房价上涨不等于地产股要涨

　　 相比楼市的火爆行情，二级市场的相关房企则表现不温不火，除了8月中旬有所表现，其余交易时间段表现萎靡。从日K线走势来看，自8月18日房地产板块冲高后遇阻回落，至今表现低迷。

　　 宁波海顺高级投顾管杰表示，地产板块相关上市公司并未跟随近期楼市的火爆而跟涨，相反表现平平也是有一定原因。一方面跟近期大盘的整体表现以及A股市场上存量资金博弈始终未改有关；另一方面，虽然房价上涨，开发商的利润率却在走低。这也是为什么二级市场上相关房企表现平平的一个较大原因。毕竟两个市场影响价格的因素不同，楼市更多受房地产政策和信贷政策影响，二级市场上股票的上涨影响因素会更多，包括大盘整体格局、投资者信心、资金面情况等。