我省对原土地登记条例进行了修改，并于最近颁布实施。这项工作今后将按新条例的规定全面推开。新条例在内容上有哪些新的变化？对经济、社会发展和老百姓的生活有什么样的影响？本报记者就读者关心的问题采访了省国土资源厅负责人。
依法登记确认的土地权利受法律保护
随着市场经济的发展和住房制度的改革，越来越多的单位和个人成为土地所有者、使用者和土地其他项权利者，对这些权属进行登记，就是对这些权利的确认，其相关的权利就能得到有效的法律保护。新条例加大了对土地权属人权利的保护力度。
新条例规定：经依法登记确认的土地权利受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。有了土地证书，土地权利人可以依法对自己拥有的土地行使占有、使用、收益和处分的权利。而未经依法登记确认的土地权利不受法律保护，其权利的行使将受到严格的限制：（１）未经登记的土地不能转让；（２）未经登记的土地不能进行抵押；（３）未经登记的土地，与他人发生纠纷或遭到非法侵害时，因无法向行政、仲裁或司法机关提交土地证书，有可能使自己的权益得不到有效保护；（４）权利人将自己的土地进行抵押，一旦债权人需要处分抵押物时，由于未经他项权利登记，其优先受偿权不受法律保护。
为保障土地上下的附属物的权利得到有效的法律保护，新条例还确立了土地先行登记的制度。规定：未经依法登记的土地，其地上建筑物及其他附着物所有权或者其他权利不得先行登记，从而避免了因缺乏土地权属手续而导致的各类侵权现象的发生。同时还建立了地下空间土地使用权登记制度。
另外，房地产权属发生转移必须办理变更土地登记，否则，土地权利就没有发生转移，其土地权利将得不到法律的保护。
让购房人在拥有房产的同时拥有地产
我省日益火爆的房地产市场，对及时给购房者发放商品房土地使用证提出了新要求。为此，新条例建立了商品房用地实行宗地分割转让登记制度。即预售商品房的开发商在办理商品房预售许可证之日起的３０天内，要持土地证书和商品房预售许可证向土地登记部门申请商品房预售土地登记证，领取商品房用地分割转让登记证明，并将商品房用地宗地分割转让登记证明的用途告知购房人。购房人凭土地分割证明，在领取了房屋产权证之日的３０天内，到土地登记部门领取土地证书。这一规定不仅大大方便了购房人的土地登记，而且让购房人在拥有房产的同时拥有了地产，从根本上限制了开发商在土地上捣鬼的不法行为。
土地登记申请手续更加明确完善
过去，办理土地登记手续非常复杂，又常常受到部门职能交叉的制约，办理土地登记令人头痛。新条例对此作了明确的规定。
首先明确了土地登记的程序。一、土地登记申请人提出土地登记申请，并提交土地登记申请书等有关资料；二、地籍调查。土地登记机关组织土地登记申请人和相邻利害关系人进行现场指界，并组织进行地籍测量；三、由土地登记机关进行权属审核；四、由土地登记机关进行注册登记；五、由土地登记机关核发土地证书或者更换、注销土地证书。
其次，规定了土地登记的范围和证书的类别。单位和个人使用的国有土地，单位和个人使用的除法律、法规规定颁发土地承包经营权证书外的集体土地，农民集体所有的土地，依据土地所有权、使用权取得的抵押权、承租权等土地他项权利都需要进行登记，并分别颁发《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》、《土地他项权利证明书》。
三是明确了申请人申请登记需要提供的资料：（一）土地登记申请书；（二）单位设立证明、法定代表人证明及个人身份证明或者户籍证明；（三）土地权属证明，属于共同使用一宗土地的，还须提交共有人共同使用该宗土地的约定、协议等资料；（四）地上建筑物及其他附着物的合法产权证明；（五）法律、法规、规章规定需要提交的其他文件资料。
委托代理申请登记的，应当同时提交土地登记委托书和委托代理人身份证明。
受理审核时限大大缩短
新条例规定，土地登记分为初始土地登记、变更土地登记、土地他项权利登记。各类登记的办理时限为：初始土地登记６０天（原为５个月），土地所有权、使用权变更登记３０天（原为２个月），土地他项权利登记１５天。
新条例对暂缓登记的情况作了规定，使政府行为更加规范。土地登记机关可以作出暂缓登记的情形如下：（１）非法转让、出租、抵押或者违法用地，尚未依法处理的；（２）土地权属有争议，尚未解决的；（３）依法限制土地权利或者因依法查封地上建筑物及其他附着物而限制土地权利的；（４）对土地登记审核结果有异议的；（５）法律、法规规定的其他情形。
新条例对土地证的补发时限也作了规定。土地证书遗失的，土地权利人应当向土地登记机关申请补发，并在当地主要媒体上公告。自公告之日起６０日内无异议的，注销原土地证书，补发新土地证书。
房产交易要认准“五证”
房屋买卖中最应注意的是土地的使用权问题。根据规定，我国公民必须在土地证和房产证齐全的情况下才能取得房屋的合法居住权。城市居民在购买商品房时，要检查房产商的“五证”（国有土地使用证、建设工程规划证、建设用地规划许可证、建设工程开工许可证、预售许可证）是否健全。农村房屋的买卖涉及土地使用权转移的必须经县级以上地方人民政府土地行政主管部门批准。
未取得土地证书的房地产开发用地，其房屋不能买卖。以出让方式取得的房地产开发用地未经登记取得土地使用权证书而转让房地产的，土地登记机关可以没收违法所得，并处非法所得百分之五十以下的罚款。
弄虚作假要受处罚
新条例规定，土地登记申请人采取隐瞒事实或者伪造证件、文件资料等欺骗手段获准土地登记的，土地登记机关可以按程序撤销全部或者部分登记内容。伪造、骗取或者涂改土地证书的，其土地证书无效，由土地登记机关予以没收，并处以５０００元以上２万元以下罚款；构成犯罪的，交司法机关依法追究刑事责任。
本报记者 李文明
本报通讯员 王大学
