近日，天星寺镇芙蓉村学堂堡社，刘开素（左）与黄代琴（右）自愿退出“四权”后，当年两户人家的宅基地变成了美丽的度假庄园。记者谢智强 摄

巴南区天星寺镇，海拔700米左右，距离区政府所在地龙洲湾约50公里。当地村民大多外出经商务工，大量承包地撂荒。

从2014年底开始，在这片土地上悄然酝酿着一场变革。重庆绿满家实业有限公司（以下简称“绿满家”公司）与该镇芙蓉村学堂堡社7户村民达成协议：7户村民自愿将农村土地承包经营权、农村宅基地使用权、林地承包经营权和集体收益分配权（以下简称“四权”）退回社集体，获得相应补偿；在确保集体土地所有权性质不变、土地用途不变的前提下，绿满家公司与社集体签订土地流转协议，取得7户村民退出的“四权”进行农业综合开发。

近日，记者在学堂堡社采访时发现，当地进行的农村土地权属改革尝试，不但盘活了农村土地资源，也使业主、农户和社集体得以“三赢”。

背景

农民有进城的意愿，城市资本有有效利用土地的需求

71岁的学堂堡社村民刘志杰，早在10多年前就搬到鱼洞和儿子一起居住，家里的近9亩地基本撂荒，老房子也早已破败不堪。刘志杰老两口早有进城买房定居的打算，却没有足够的安家资金，在学堂堡社享有的“四权”不能变现，形同“鸡肋”。

像刘家这样的情况在当地十分普遍。学堂堡社社长邓德权告诉记者，当地共有农户254户725人，人均耕地面积1.8亩。其中231户523个劳动力长期在外务工经商，有198户在城镇拥有稳定住所。导致该社土地撂荒比例较高，达到30%-40%。

与此同时，从2008年起就在当地流转土地进行农业综合开发的绿满家公司却年年亏损：签订土地流转协议的期限为25年，但村民担心修路、挖渠等改造会破坏原先划定的地界，无法原样归还，不愿意把土地流转出来。而不进行大规模土地整治，就不能形成规模经营，公司无法盈利。

近年来，随着城镇化的推进，巴南区农业劳动力向城镇加速转移，由此带来三个问题：一是农村大量承包地撂荒，宅基地空置；二是农民进城生活缺乏足够的安家资金；三是城市资本下乡找不到有效的资产匹配，不敢大规模投入。

农民有进城的意愿，下乡的城市资本有有效利用土地的需求，中间相隔的只是一道制度的“横梁”。