北京普宅最高价提到3.888万 买卖方感觉突然

　　近日坊间热议的“最低计税价上调”的消息终于落定。昨晚，市财政局、市地税局、市住房城乡建设委联合发布《关于加强存量房交易税收征管工作的通知》，重新修订了存量房交易计税价格核定办法，对于申报的存量房交易价格明显偏低且无正当理由的，按核定计税价格征收税款，以严堵阴阳合同逃税。此文件将自2011年12月10日起执行，凡2011年12月10日（含）以后进行网签的房地产交易合同均按此文件相关规定执行。

　　昨日，市住建委、市地税局还同步出台了《关于公布北京市享受优惠政策住房平均交易价格的通知》，对本市普通住房的价格标准进行了调整。新的普通住房标准以2010年全市新建住房成交均价为基础，并根据近年来本市基础设施不断完善和新城建设快速推进的发展变化情况，对原标准按道路环线划分的方式进行了调整，并增加了方位系数修正。调整后，自2011年12月10日起，凡购买新建商品房的纳税人，在申报缴纳契税时，均以新的普通住房标准为依据，界定是否享受普通住房税收优惠政策，以确保纳税人的正当权益。

　　普通住房出台新标准

　　本市享受优惠政策普通商品住房的标准是应同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套建筑面积在140（含）平方米以下；实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍以下。

　　根据《北京市住房和城乡建设委员会北京市地方税务局关于公布本市享受优惠政策普通住房平均交易价格的通知》（京建法〔2011〕22号），享受优惠政策住房平均交易价格调整为：以全市住房平均交易价格为18000元/平方米，分环线区域和方位进行系数调整，调整系数为：四环内北部1.8、南部1.6，四至五环北部1.5、南部1.3，五至六环北部1.2、南部1.0,六环外0.8。

　　通过计算（公式为：每平方米价格上限=平均交易价格18000元/平方米×调整系数×1.2），本市享受优惠政策住房的每平方米价格上限是：四环内北部地区为38880元、南部地区为34560元，四至五环北部地区为32400元、南部地区为28080元，五至六环北部地区为25920元、南部地区为21600元，六环外地区为17280元。

　　成交均价、区域范围和方位调整系数将根据实际情况变化动态调整。

　　北部与南部六环内分界线自西向东为：六环路（卧龙岗桥）—莲石西路—五环路（衙门口桥）—莲石东路—西四环中路（南沙窝桥）—莲花池西路—莲花池东路（天宁寺桥）—广安门北滨河路（广安门桥）—广安门内大街—骡马市大街—珠市口西大街—珠市口东大街—广渠门内大街—广渠门外大街—广渠路—东四环中路（大郊亭桥）—东四环中路—东四环中路（四惠桥）—京通快速路—五环路（远通桥）—京通快速路（双会桥）—双桥东路—京哈高速公路—六环路（施园桥）。

　　普通住房可享税收优惠

　　个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。

　　开发商不可强制代收契税

　　开发商不能强制代收代缴契税。开发商强制代收代缴税费，甚至以此作为交房条件的，消费者可以向市、区地税部门和房屋管理部门进行投诉或举报，一经查实，严肃处理。

　　新标准12月10日执行

　　新普宅标准自2011年12月10日正式执行。为确保新老政策平稳过渡，购买新建商品住房的纳税人，以申报缴纳契税时点的普通住房标准，界定是否享受相关税收优惠政策；存量住房交易的纳税人，以买卖合同（网上）签约时点的普通住房标准，界定是否享受相关税收优惠政策。

　　今日反响

　　买卖双方感觉突然

　　二手房上调计税价格并非事发突然，近期在业内已多有传闻。因此今天上午各媒体发布政策后，多家中介公司表示在意料之中。但是一些购房人、小业主颇感意外。

　　赵女士打算买一套两居室，两周前在门店做了登记。上周中介带着看了不少房源，“当时中介说，最好尽快交易，最低指导价可能要大幅提高，到时候税就多了。但我没在意，以为又是商家为了成交忽悠我呢，没想到真的要调了。”令赵女士难下决定的是，不知道眼下交易省的税多，还是等等看降的房价多。

　　即将出国的小杜想把手头一直出租的小户型出售，已经挂出半个多月。由于限购政策对投资型物业冲击较大，看房人寥寥。今天上午，小杜突然接到五六个要求看房的电话，才从新闻上得知指导价上调的消息，“我告诉中介又下调了2万，希望能在12月10日前出手。”

　　“从昨晚开始，我们就陆续接到对于地税新政的咨询，不过因为消息刚出，大多数人还不知道，到今天上午来电还不是很多。”我爱我家相关负责人表示，从咨询内容上看，相比普通住宅价格调整，市民更关心最低计税价如何调整以及时间节点等问题。

　　东四环一门店经理告诉记者，公司早些天就跟经纪们透露了消息，“12月10日的执行期限我们都知道，近期也都和客户打好招呼，防止因政策变化出现纠纷等。但不知道会提高到多少，初步按照以前指导价的三倍估计的。现在政策并未明确评估值和计税价，可能还是为了防止公布之后钻空子。”

　　二手房计税价出台新标准

　　市财政局、市地税局、市住房城乡建设委联合发布的《关于加强存量房交易税收征管工作的通知》，重新修订了存量房交易计税价格核定办法，对于申报的存量房交易价格明显偏低且无正当理由的，按核定计税价格征收税款。

　　存量房交易价格评估值，是运用房地产批量估价技术方法，依据2010年至2011年3季度全市存量房交易样本来确定的。批量评估是指在给定时间对大批量而非单宗房地产，使用统一的标准方法和共同的数据借助计算机辅助评估，并对评估结果进行统计检验和分析的技术方法。

　　具体技术路线：一是选定基准住房；二是按照成片、连续、同质等原则，划分成若干区域，通过市场调研、交易比对等方法，利用交易样本数据，得到各区域基准住房的评估值；三是选出区域中房屋品质、价格明显高于其他小区的项目作为特殊项目，单独确定小区住房的评估值；四是确定基准住房的修正系数。修正因素包括建成年代、房型、楼层等要素；五是将各区域及小区住房的评估值下浮一定比例，作为评估存量房交易价格的基础，再结合上述修正因素，确定存量房交易价格评估值。

　　例如，某区域存量房交易价格评估值是2万元/平方米，但是考虑其建成年代较早、房型和楼层较差等因素，按评估值下浮一定比例并用修正系数修正后，该房屋的交易价格评估值可能小于2万元/平方米。

　　存量房交易价格评估值的技术标准是由市财政局、市地税局、市住房城乡建设委应用房地产批量估价技术共同确定的，今后会根据北京市房地产市场交易情况进行动态更新。

　　二手房计税价如何确定

　　对于纳税人申报的存量房交易价格符合存量房交易价格评估值的，按照申报价格征收各项税款；对于申报的存量房交易价格明显偏低且无正当理由的，按核定计税价格征收税款，有正当理由的，按申报价格征收各项税款。核定计税价格参照存量房交易价格评估值确定。

　　影响房屋价值的正当理由有哪些呢？依据房地产估价理论，正当理由是指客观的、实际影响存量房价值的因素，如房屋的环境因素、质量因素等。在新的存量房交易计税价格核定办法中，已经考虑楼层、房屋类型、建筑年代等明显影响房屋价值的因素。除此之外，如果纳税人认为其房产交易价格虽然明显偏低但有正当理由的，可以向主管税务机关提供相关情况，由主管税务机关研究提出处理意见。

　　解读

　　非豪宅税费减轻

　　链家地产副总裁林倩认为，新普宅认定标准适用楼盘的范围更广，对非豪宅的购房者而言，大多数税费负担均有所减轻。

　　1、90至140平方米普宅税负最高减轻12万。旧总价标准下，六环路内的住宅购房面积一旦超过90平方米，基本都会被打入“非普通住宅”的范畴。新标准下不超单价上限，改善性和部分“一步到位”的刚性购买需求可延伸到多数90至140平方米的房屋，税负减少最高12.22万。

　　2、五环路至六环路住宅税负减少7余万。五环路至六环路的大兴、房山是刚需首次置业的集中区域，购房平均总价超旧标准近50万，多属“非普通住宅”。新标准足以将六环内多数“非普通住宅”重新定义，刚需首次置业税负减少7余万，大为增加刚需的购房筹码。

　　3、北部住宅重新合理定位。新标准六环路内各环线北部价格上限，均较南部高3600元/平方米，极大降低了北部住宅因价格高于南部，旧标准下一概而论被“误判”的可能性，尤其是对于南北价差最大的四环内购房者来说，北部购房需求最高将会节省税费11余万。

　　影响

　　二手房或集中过户

　　中原地产市场研究部总监张大伟表示，目前北京二手房交易中，大部分交易避税的量并不大，特别是贷款客户。目前存在交易避税的主要是部分全款客户。这部分占比大约在40%左右，按照最低计税标准缴纳税费，预计改变标准以后这部分的购房者可能需要多缴税50%以上。而大部分刚需购买都依赖贷款，目前看，改变计税标准直接影响不大。另外，12月10日前，可能会有部分二手房购房者集中过户，但因为市场的绝对低迷，预计总量不会太多。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，普通住宅标准的调整是大势所趋，之前的标准已无法准确定义普通住宅，这一政策的出台免去本不应承担的税负。另一方面，由于目前存量房交易相关税收的税基并未有定量的计算方法，为购房者增加的税费负担尚无法确定，但若以极端情况考虑，即便存量房交易相关税收税基与实际成交价格持平，购房者新增税赋也不会超过总房价9.5%的税收，而自今年7月至今，北京市存量房成交均价已下跌了12%，这就意味着房价的下调将完全冲抵掉交易税收的增加，购房者仍将有动力购买存量房。（记者姚丽颖 熊焱）