明年调控仍不放松 百余城市面临房价目标大考

　　今年年初，为了保证楼市调控效果，住建部要求各城市制定今年的房价调控目标，并进行上报。其后分布在25个省份及4个直辖市的121个城市相继出台了房价控制目标。从目前看，这些城市当中除北京等个别城市明确房价稳中有降，其他大部分城市，特别是非限购城市房价的上涨幅度明显超过了控制目标。年关将至，百余城市将面临房价目标考核，同时，已经执行“限购”的46个城市中有11个城市也已临近截止期。日前，住建部知会地方政府，对于限购政策将要于2011年年底到期的城市，地方政府需在到期之后对限购政策进行延续。这表明政府对明年楼市的调控仍不会放松，房价高涨幅城市势必遭遇调控加码。

　　据北京中原地产市场研究部统计，目前已难以完成调控目标的城市有30个左右，主要分布在东部及东北，其中大部分为非限购的三线城市，部分城市价格上涨甚至超过了10%。另外，目前全国已经执行限购的城市为46个，其政策的宽严程度不一，最严格的当属北京限购5年，而有的城市对有本地户籍的购房者只限购第四套住房。

　　限价、限购政策的制定不仅反映出各地方政府对楼市调控的力度，其执行环节更透露出地方政府的意愿。今年，地方的土地财政都受到比较大的影响，特别是在调控政策的作用下，近段时间重点城市土地市场异常冷清，进入11月居住用地的流标率高达48%，而在今年前10个月，流标率均在11%~23%范围内，部分地方政府放宽政策限制的潜在需求已有所表现。

　　在各城市制定的调控目标中，除了北京是唯一一个提到房价切实下降的城市外，大部分城市的房价调控目标均结合当地的人均收入涨幅，或者年度GDP涨幅。而很多二三线城市的GDP增速超过10%。这表明虽然有城市能够完成房价调控目标，但涨幅仍然较大。业内人士认为，当前房价的下降仅处于初步阶段，楼市量价都尚未调整到位。目前部分房企虽然库存积压，但降价幅度有限，希望明年限购松绑、市场回暖后出售，以减少降价损失的利润。时值年末，调控政策的收放体现出中央政府严厉执行，地方政府期待放宽的博弈。此间政策层面的任何异动都很可能被看做是一种市场信号，不利于市场的深度调整。住建部明令要求限购延期，能够稳定市场对于明年政策的预期，加大房企的降价意愿。

　　虽然政策接近截止日期，但是北京中原分析，目前房地产调控并不具备放松的条件，在经济面临困局的情况下，在中央政府“落实差别化税收政策，引导合理住房消费”的楼市调控思路下，楼市调控或有局部宽松。继北京出台普通住宅契税新规后，武汉放宽了享受契税优惠的普通住房标准。预计未来一段时间将有更多的差别化政策微调出现。但明年多数一二线城市仍会继续执行限购政策。即使有部分地方政府意愿放松，也难敌全面收紧的大趋势。

　　链家地产首席分析师张月认为，从近期主管部门多次传达出的信号判断，无论调控目标是否能够完成，今年调控以来房价涨幅仍然较高的城市很有可能继续从严或调控将持续加码。