楼市成交遭遇倒春寒 房企“死扛”不如“快跑”

　　新华网上海1月31日电（记者魏宗凯、叶锋）“没有想到会是这样冷清的开场，像是当头棒喝。”上海一房地产企业分管销售的副总裁称，即便考虑到春节期间的影响，新年第一个月新建商品住宅的成交情况仍然让不少开发商倒吸一口凉气。

　　记者在采访中了解到，悲观的情绪正在房地产行业渐渐扩散，而全年“量价齐跌”的预期也越来越成为业界的共识。走过拐点之后，楼市正逐渐步入“探底期”。房企与其“死扛”，不如“快跑”，降价促销是出路。

　　成交遭遇“倒春寒”

　　2012年春节期间，一线城市商品住宅成交集体遇冷，被媒体称为“最差”春节楼市。而在济南、青岛、南京等二线城市，楼市成交量均同比大幅下降。广发证券的统计显示，33个重点城市春节期间的楼市成交量同比下跌69.5﹪。今年楼市“倒春寒”已提前扑面而来。

　　据金丰易居佑威联合研究中心统计，截至29日，今年1月上海商品住宅仅成交20.53万平方米，成交量仅为最近7年同期平均成交量的30%左右，缩量超过三分之二。北京市住建委网站数据显示，截至1月27日，北京新建住宅成交仅为4319套，二手房2510套，总成交量创造了网签以来的最低值。

　　“剔除春节成交冷清因素，月度成交量依然偏低。”上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，楼市成交遇冷主要在于房地产调控政策的持续影响，购房者入市相当理性，未达到心理价位很难成交。另外，成交量偏低还与上海即将调整普通住宅标准有关，购房者有意推迟购买计划以降低购房税费。

　　加剧楼市悲观预期

　　上海易居房地产研究院预计，2012年主要城市商品住宅的成交量将延续2011年下半年的低迷态势，全年商品住宅成交量将大幅下降20%。世联地产也认为，在今年的4月－6月，全国的商品住宅成交量会出现第二次触底。瑞银证券甚至预测行业平均销售入账目标只能实现50%左右。

　　一些开发商也向记者表示，1月份成交量比预期还要低，全年来看也不乐观，因此今年制定的销售任务会偏低，倒不会出现去年多数开发商未完成年初计划的情况。

　　亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，2012年房价的下行窗口已打开，一旦进入下降通道，只要没有政策因素的转向支持，在买涨不买跌的心态下，本就被限制的购房需求更加难以提升，房价也就无法止跌企稳。

　　根据世联地产此前对全国28个城市购房者期望房价下跌幅度的调查，有35%的购房者期望房价跌幅在30%以上。截至去年年底，75%的楼盘给出的降价幅度不到15%。低迷的成交量反映出，购房者对开发商目前的降价幅度还不满意。

　　高库存压力下房价难涨

　　北京中原市场研究部统计数据显示，1月份北京新建住宅成交均价17560元／平方米，比上年同期的22985元／平方米下调了23.6%，这也使得今年开年的北京楼市出现量价齐跌的局面。上海春节期间成交均价为每平方米17099元，同比下探8.3%。

　　“从价格走势来看，2011年9－10月全国房价出现拐点后，至今仍在下跌通道中。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭称，价格下跌的持续时间，将会超过2008年下半年至2009年一季度那一轮调整，2012年上半年以下跌为主，下半年可能转为阴跌、盘整，也有可能由跌转涨，这存在较大的变数。

　　据机构统计，部分一二线城市新建商品住宅的库存去化周期仍超过12个月，由于连续几周成交量的下降，截至1月底一些城市存货去化周期又创新高，杭州超过21个月，而北京、南京则超过18个月。

　　广发证券对23家重点覆盖的A股房地产上市公司进行的调查显示，由于销售的不畅，各家公司的库存都有所增长。库存较为严重的公司，目前手上的可销货值已经达到2011年实际销售额的两倍。大多数公司都不同程度地放慢了开工节奏，有的公司从去年年中起就下调了新开工面积。对于2012年的新开工计划，虽然大多数公司目前尚未提出明确的数字，但压缩开工是大势所趋。

　　保利地产有关人士称，去年公司新开工1300万平方米，今年上半年特别是一季度将以去库存为主。预计上半年市场还会持续在比较差的区间，政策底部已见到，但市场底部还没到，价格松动、成交萎缩还在发生。不过，进入下半年后，情况应该会有好转。

　　还有一些开发商认为，2012年年中将达到库存最高峰，甚至会超过2008年最差时的水平，在政策不放松、大量信托贷款到期的情况下，部分开发商可能发生被动调价。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，今年房地产调控将持续，开发企业销售逆转无望，房企与其“死扛”，不如“快跑”，降价促销是出路。

　　作者：魏宗凯 叶锋