党报称一线城市房价收入比高达15倍 民众难承受

　　房价涨跌，万众瞩目。3月15日，素有“上海楼市风向标”之称的“上海之春”房展会开幕。本届展会规模比以往缩小。钮一新摄（新华社发）

李二保绘

　　一千个人心中有一千个哈姆雷特，也许一千个人心中也有一千种“合理房价”。

　　“我可以明确地告诉大家，一些地方房价还远远没有回到合理价位，因此，调控不能放松。”全国两会后记者见面会上，温家宝总理谈及房地产调控时做出了上述表态。

　　今年的政府工作报告提出，要“促进房价合理回归”。业界普遍认为这一提法意味着房地产调控的目标正从最初的“遏制房价过快上涨”转向“房价合理回归”，也就是说，“降价”的目标已经越来越明确。

　　房地产调控要见效，必须要有可量化的、明确的目标。自去年各地纷纷将房价涨幅与GDP挂钩、并以此确定调控目标后，如今“合理价位”成了新的调控目标。

　　人们关心，房价降到什么程度才是“合理价位”，持币观望的购房者又该在什么时候出手买房呢？

　　6年家庭收入买套房有可能吗？

　　房价收入比应成为住房政策设计中的重要指标，目前一线城市房价收入比高达15倍以上

　　什么叫房价合理回归，温家宝总理给出了两条标准：一是房价与居民的收入相适应，二是房价与成本和合理的利润相匹配。

　　房价与居民的收入相适应，很容易让人想起一个经常被用来佐证我国房价高的专业术语“房价收入比”。

　　所谓房价收入比，是指一个地方或城市每户居民的家庭购房总价与家庭年收入的比值，该指标用于描述一个地区居民购房的支付能力。

　　目前有一种比较流行的说法认为，房价收入比在3—6倍之间为合理区间，如果考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30%。

　　如果按照这一标准，我国多数城市的房价都属于过高范畴，一线城市房价收入比更是远高于这一水平。以北京为例，目前以郊区为主的普通商品房成交均价为1.8万元每平方米，平均单套成交面积在100平方米左右，总价约180万元。北京统计局数据显示：2011全年城镇居民人均可支配收入达到32903元，以一家三口家庭计算，年收入在12万元左右。按照180万元计算，房价收入比达到了15以上。

　　如果算上贷款利率，以购买180万元房产，首付80万元贷款100万元计算，20年，利息成本高达86.8万元，也就是实际购买一套180万元的房产，需要真实支出266.8万元，房价收入比就达到了22—23，远高于上述标准。

　　住房和城乡建设部有关专家表示，3—6倍的说法，是20世纪90年代初世界银行专家在进行中国住房制度改革研究时，提出的一个世界银行认为“比较理想”的比例，哪知道这个比例对中国产生了这么大的影响。

　　“中国的房价收入比高，除了房价绝对值高以外，也有一定的特殊原因。”北京中原地产市场研究部张大伟认为，我国百姓传统上对土地以及住房的归属感，使得购房人对居住支出的容忍度非常高，大城市经常出现几代人、两个家庭支持一个年轻人家庭购房的情况。而目前快速城市化过程中，必然会出现住房需求大幅增长推高房价收入比的情况。“综合这些因素，我认为一线城市的房价收入比在12左右比较合理，即便如此现在的房价也是过高的。”

　　山东经济学院房地产经济研究所名誉所长郭松海则认为，如果以90平方米为住房标准，当前我国房价收入比6—8倍是比较合适的。也就是说，人们用六七年的家庭全部收入来买一套90平方米的普通商品房，这个房价就算是比较合理的。“当然，这个价格是指一个地方的平均价格，比如北京，四环以内的房价收入比肯定不止6—8倍。”

　　重庆市曾经提出房价调控的两个指标：一是城镇双职工家庭平均6—7年收入能买套60—70平方米的普通商品房；二是本年度新建住房价格增速低于主城区城市居民人均可支配收入增速。去年起，后者逐渐成为各地提出的房价调控目标一种模板，但要让地方政府都能提出明确的房价收入比的调控目标，似乎并不现实。

　　原因就在于，多数城市的房价也许再也回落不到“合理价位”。自温家宝总理提出“房价与居民的收入相适应”的提法后，有网友根据“2011年当地城市人均可支配收入×家庭平均人口×合理房价收入比/90平方米”，计算了各地的“合理房价”。如北京4387元/平方米、上海 4831元/平方米、广州 4573元/平方米、南京 4293元/平方米等。这一略带调侃性质的计算结果，也从一个侧面反映出目前一些城市房价收入比过高的尴尬。

　　“房价收入比描述居民对住房价格的可承受性，并非主观判断性指标。如果把房价收入比作为衡量一个地区住房价格是否过高的指标，并据此来人为地假设一个‘合理’区间，未必十分科学。”上述专家表示，但房价收入比是住房政策设计中必须十分重视的指标。房价收入比过高，表示居民支付住房消费的能力过低，改善房价收入比是住房政策所要追求的目标之一，“居民支付住房消费能力的提高，是住房改善的重要表现。”

　　能带来稳定成交量的价格才有可能是合理价格

　　今年一线城市房价将继续下降的趋势已被广泛认可；要使房价进一步回归合理，还需要土地价格进一步下降

　　在人们的印象中，房地产行业一直是一个暴利行业。哄抬房价、牟取暴利，也是人们一直对房地产开发商十分反感的重要原因。这就涉及观察房价是否合理的另一个标准“成本加上合理的利润”。理论上讲，一个房地产项目的成本是可查询的，“合理的利润”也是相对容易形成共识的，参照这个可量化的标准，似乎更容易计算出“合理房价”。

　　据张大伟介绍，房价之中包括的成本主要有土地成本、建安成本、财务税费、管理成本等。2011年全国商品房销售面积10.99亿平方米，商品房销售额59119亿元，增长12.1%，粗算平均售价5379元/平方米。